토지 분할 방법 최소면적,토지 분할 측량비용

토지 분할 방법 최소면적,토지 분할 측량비용/등기절차

토지 분할 방법

토지의 분할이란 1필지의 토지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것을 말한다.

토지의 분할은 소유권 이전과 매매를 위해서 필요한 경우나 토지 이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 경우 또는 토지의 일부가 형질변경 등으로 토지의 지목이 다르게 된 경우에 만 가능하다.

 

매매에 의하여 분할하는 경우 개발행위허가 절차를 밟아 분할 할 수도 있다.

형질변경이란 토지를 인위적으로 높이거나 낮추는 행위를 말한다.

 

따라서 개발행위를 통하여 토지의 형상을 50센티미터 이상을 변하게 하는 행위를 하자면 형질변경허가를 받아야하나 개발행위허가를 통하여 건축물의 건축 등 동시에 수반하게 되면 따로 형질변경 허가를 받지 않더라도 의제 처리된다.

 

 

예를 들어 축대를 만들어 토지를 평탄하게 만들고자 한다면 별도의 형질변경 허가를 사전에 받아야 하나 건축허가를 받으면 동시에 토지의 형질변경허가도 받게 되는 것이다.

 

또한 건축물이 준공되어 건축물관리대장이 작성 되어 지적과에 건축물관리 대장을 접수하면 건축물 관리대장에 의한 토지면적의 지목이 대지로 지목이 변경되며 지목이 변경된 토지는 분할되어 새로운 지번이 생기게 된다.

 

1.토지분할이 가능한 경우

 

1) 지적공부에 등록된 1필지의 일부가 형질변경 등과 같은 이유로 용도 변경된 경우

2) 소유권의 이전 혹은 매매 등을 위하여 필요한 경우

3) 토지이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 경우

 

2. 토지분할이 불가능한 경우

 

1) 건축법상 최소 토지 면적 분할 제한 할때

2) 조례상 최소 토지면적 분할 제한 할때

3) 농지법상의 605평(2000㎡)이하 토지분할 제한 할때

4) 그린벨트 내의 토지 분할 제한으로 일반필지 분할의 경우 60평(200㎡)이하

건축을 위한 분할의 경우 100평(330㎡)이하로 제한

 

토지분할 최소면적

예외의 경우는 허가를 받아서 최소분할면적 미만으로 분할이 가능합니다.

 

구분	주거지역	상업지역 공업지역	녹지지역	개발제한 지    역	기타지역	농업생산기반사업이시행된농지
면적	60㎡미만	150㎡미만	200㎡미만	200㎡미만	60㎡미만	2000㎡미만

 

※ 토지분할은 시장,군수,구청장의 허가 대상임

 

위는 건축법 상 용도지역별 토지분할의 최소면적을 나타낸건데 건축법시행령 제80조에서는 토지분할의 용도지역별 최소면적을 규정하고 있습니다.

 

이를 기준으로 예를 들어, 상업지역의 400㎡ 토지를 200㎡/200㎡로 분할하는 것은 가능하나, 150㎡/100㎡/150㎡으로 분할하는 것은 최소면적의 규모에 미달하여 불가능합니다.

 

건축법 상 분할이 가능한 토지라 하여 언제나 토지분할이 가능한 것은 아니며, 그린벨트, 녹지, 토지거래 허가구역 내 분할제한 등 각종 제한사항을 확인해보셔야 합니다.

 

 

 

단, 최소면적과는 관계없이 최근에 지자체적으로 확산되어가는 추세 중 하나가 자연녹지 이하 용도의 토지일 경우 대지로 지목변경을 해야만 분할을 허가해주고 있습니다.

기획부동산의 무분별한 쪼개기 행위를 막기위한 한가지 방편이라고 해석하시면 됩니다.

 

※ 토지분할은 시장,군수,구청장의 허가 대상임

 

농지법 제22조(농지 세분화 방지) ① 국가와 지방 자치단체는 농업인이나 농업법인의 농지소유가 세분화되는 것을 막기 위하여 농지를 어느 한 농업인 또는 하나의 농업법인이 일괄적으로 상속.증역 또는 양도받도록 지원할 수 있다. ② “농어총정비법”에 따른 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 분할할 수 없다.

 

1.“국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 따른 도시지역의 주거지역, 상업지역.공업지역 또는 도시계획시설부지에 포함되어 있는 농지를 분할하는 경우

 

2. 제34조제1항에 따라 농지전용허가(다른법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 인가.허가.승인 등을 포함한다)를 받거나 제35조나 제44조에 따른 농지전용신고를 하고 전용한 농지를 분할하는 경우

 

3.분할 후의 각 필지의 면적이 2천제곱미터를 넘도록 분할하는 경우

 

4. 농지의 개량, 농지의 교환.분합등 대통령령으로 정하는 사유로 분할하는 경우

시행령 제23조(농지를 분할 할 수 있는 사유)법 제22조제2항제4호에서“대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

농지를 개량하는 경우

인접 농지와 분합하는 경우

농지의 효율적인 이용을 저해하는 인접토지와의 불합리한 경계를 시정하는 경우

“농어촌정비법”에 따른 농업생산기반 정비사업을 시행하는 경우

“농어촌정비법” 제56조에 따른 농지의 교환.분합을 시행하는 경우

법 제15조에 따른 농지이용증진 사업을 시행하는 경우

 

 

농지의 분할금지

 

농어총정비법에 의한 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 다음에 해당하는 경우를 제외하고는 분할할 수 없다(농지법)

 

(1) 국토의 계획 및 이용에 관한법률에 의한 도시지역 안의 주거지역,상업지역,공업지역, 또는 도시계획시설부지 안에 포함되어 있는 농지를 분할하 는 경우

(2) 농지전용허가(다른법률에 의하여 농지전용허가가 의제되는 인가.허가.승인 등을 포함한 다.)를 받거나 농지전용신고를 하고 전용한 농지를 분할하는 경우

(3) 각필지의 면적이 2천㎡를 초과하는 경우

(4) 농지의 개량,농지의 교환.분합 등 다음이 정하는 사유로 분할하는 경우

① 농지개량을 하는 경우

② 인접농지와 분합하는 경우

③ 농지의 효율적인 이용을 저해하는 인접토지와의 불합리한 경계를 시정하는 경우

④ 농어촌정비법에 의한 농업생산기반정비사업을 시행하는 경우

⑤ 농어촌정비법에 의한 농지의 교환.분합을 시행하는 경우

 

“참고“ 2006년 3월8일부터 비 도시지역의 투기지역은 분할 자체가 금지됐음

- 기획부동산 차단 목적 -

선 개발행위 허가 후에만 토지분할이 가능(국토의계획 및 이용에 관한 법률 제56조) 

토지 분할 방법(등기절차)

1. 매매를 원인으로 한 분할 신청 

한필지의 토지를 일부만 매매할 때 매매를 원인으로 해서 분할 신청

 

2. 한 핇지의 일부를 형질변경 등으로 용도를 다르게 하여 분할 신청

한 필지 1,000평짜리 농지를 200평정도 농지전용 허가를 낸 다음 건축을 하고 지목을 “대”로 변경하여 2필지로 분할 신청

 

3. 공유지분으로 한 후 공유물 분할 협의를 하여 분할 신청

예를 들어 한 필지 1,000평의 통지를 3명의 공유지분으로 매입해서 각 지분별로 3등분 으로 분할 후 각자 등기한다(농림지역의 농업진흥지역 경지 정리된 농지는 이 경우 분 할 불가) (예: dr의 농림지역 농림지역 농지로서 분할 최소면적이 2,000㎡ 이하면 분할 불가능한 땅 임)

 

※ 공유지분에 대하여 법원에 공유물 분할을 원인으로 재판을 신청하여 확정판결이 난 경우에도 농업기반 정비사업이 시행된 농지는 각 필지의 면적이 농지법 제22조 제2항의 제약에 따라 2,000㎡ 이하로의 분할은 불가능하다.

즉 판결이 있다 해도 농지법의 규정에 맞지 않으면 분할이 불가능 한 것으로 사료되며. 인.허가 사항은 제외

 

토지 분할 측량비용

 

 

토지 분할등기 절차

 

1) 분할을 위한 개발행위 허가신청

- 개발행위(분할목적)신청서

- 토지이용계획도(분할계획도)

- 토지등기부등본

2) 개발행위허가득(분할목적)

3) 개발행위허가증을 첨부하여 지적공사에 분할 신청: 신청 후 약 7일 ~10일 소요

4) 분할측량실시(현장에 분할지점 말목표시)

5) 분할성과도발급(분할측량 실시 후 약 7일정도 소요)

6) 분할성과도 발급(직접수령 또는 우편수령)

7) 분할성과도를 첨부하여 시.군.구청 민원실에 지적정리 접수

8) 지적정리가 되었다는 통보를 받음(문자 또는 우편으로)

9) 지적정리는 토지(임야)대장정리 – 지적도 정리 – 등기부등본 변경 순으로 정리됨)

토지(임야)대장에는 정리가 되었으나 정리사항을 해당 관청에서 등기소로 촉탁등기하는 시일이 보통 15일 정도 소요되므로 등기부 등본 발급은 대장발급보다 늦어집니다. 

2021.07.10 - [귀농귀촌정보] - 토지 합병조건 절차 2021.07.04 - [귀농귀촌정보] - 토지 분할 방법 최소면적,토지 분할 측량비용 2021.01.03 - [귀농귀촌정보] - 토지 지목의 종류,토지 지목변경 방법/절차와 비용