전원주택 건축비용/건축허가 절차

전원주택 짓기 순서와 건축허가 절차,전원주택 건축비용/설계비용

1. 건축목표설정
 

건축목표설정 체크리스트

검 토 항 목		결 정 요 인	체 크 사 항
건축의 전   제	주택의  건축목적결정	건축주의 예산, 기호,  건축목적	1. 상시 주거용  2. 임시 주거용 (주말주택, 별장)  3. 사업적인 목적
	주택의  성격결정	건축주의 건축목적	1.경제적이고 실용적인 주택인가?  2.실용적인 면과 개성적인 면을 중시하는가?
건  축 관  련 사  항	주택규모결정  소요공간결정	- 건축주의 예산  - 가족구성원의 수,    직업, 성격, 연령 등	1.대략적 규모, 층수 결정  2.소요실(침실,욕실,주방,가족실 등)의 개수,    규모, 배치, 동선 결정  3. 각 실별 요구조건, 품질 수준 결정  4. 부대시설(찜질방, 노래방, 서재, 홈바,    벽난로) 및 야외시설 설치 여부(데크, 정자,    연못 등) 결정  5. 주차장의 규모  6. 별도의 부속건물 필요유무 : 창고, 차고,    작업실 등  7. 장래 증ㆍ개축 여부결정
	주택의 외형결정	- 건축주 및 가족   구성원의 기호와 예산	1.외형 스타일 결정   ㆍ현대식스타일   ㆍ전통적인 스타일   ㆍ전원풍의 내추얼한 스타일   ㆍ보편적인 형태   ㆍ개성있는 형태..
	건축구조  방식결정	건축주의 예산	1.습식공법 : 조적식, 철근콘크리트조,    와이어패널  2.건식공법 : 목조,스틸 ; 각각의 장단점을    고려하여, 예산범위내에서 결정    (구조별 가격은 주택의 종류참조)
	외부마감재결정	건축주의 예산과 기호	1.주요 외장재 결정(외벽, 지붕재 선택)  2.주요 내장재 결정(바닥재, 벽, 천정    마감재 검토)  3.창호자재, 수전금구류, 조명, 가구    사양 검토
설  비 관  련 사  항	난방방식결정	건축주의 예산범위  주택규모,열효율	기름보일러, 전기보일러, 가스난방 중 택일
	냉방방식결정		개별 패키지 방식, 벽걸이형 중 선택
	급수설비방식		상수도, 자가지하수, 마을공동우물, 고가  수조형식, 기압펌프형식 중 선택
	전기설비		TV, 전화, 인터넷통신, 소요인입 전력수
	정화조설비		종말 처리장 관로, 일반 부패정화조,  합병정화조 방식 중 택일
	부대설비		보안시스템, 홈 오토메이션, cctv, 위성방송  수신시스템 등 첨단설비 기능 설치여부
기   타	조경시설		대문, 담장, 조경수 식재 등 조경 설치 계획

2. 전원주택 건축비용/설계비용

 

건축과정별 고정지출내역

단계	지출내용	상 세 내 역	비    고
기 획	자료수집비	- 관련서적,    자료구입비 등	- 강제성도 없으며, 금액은 작지만, 여기에 투자    되는 비용은 건축을 진행하는 과정에 중요한    역할을 한다.
	정보이용료	- 건축상담료, 인터넷정보    이용료 등
토 지 매 입	토지구입비	- 토지구입비	- 공시지가 등
	토지전용비 및 대지조성비	- 전용부담금	- 공시지가의 20%
		- 대체농지 조성비    (농지를 구입하는 경우)	- 전(田): 평당 7,140(원)  - 답(沓) : 평당 11,900(원)
		- 대체 조림비    (임야를 구입하는 경우)	- 평당 2,645(원)
		- 개발부담금	- 땅값상승분 중토지용도변경에 투입된    경비를 제외한 금액의 50%
		- 지역개발공채	- 평당1,000(원) ∼2,000(원)
		- 토목설계비	- 농지전용허가시 : 약 6,600(원)/평  - 산림훼손허가시 : 약 9,900(원)/평
		- 진입도로 사용료    (맹지를 구입하는 경우)	원지주와 협의하여 결정함
	토지구입에 따른 세금	- 취득세	취득가의 2%
		- 농어촌특별세	취득세액의 10%
		- 등록세	취득가액의 3%
		- 교육세	등록세액의 20%
설 계	제반서류비	- 토지이용계획확인서,    지적도, 토지대장 등    서류발급비	- 건축실무에 필요한 서류
	설계용역비	- 용역비  - 협력업체 외주비	- 현재 건축설계비에 대한 요율이 정해져있지 않으며,    설계자의 능력과 품질 등으로 결정된다.    전체공사비의 5-10%이내에서 조정 일반적으로    7-10만원/평 내외
	건축허가 관련 비용	- 건축허가신청 수수료	- 건축허가를 신청하는 자가 시장, 군수,구청장에게    지불하는 수수료.    200㎡미만 단독주택 : 9,900/평    200㎡이상 1000㎡미만 : 14,800원/평  -시,군,구 조례에 의해 결정됨
		- 국민주택채권매입비	- 주택건설촉진을 위해 국가에서 발행하는 채권으로    일정규모 이상의 건축을 신축하는 경우 매입 필요    주거전용 85㎡이상 100㎡미만 : 990원/평    100㎡이상 4,300원/평    국민주택채권의 최저매입액은 1만원
		- 면허세	- 건축허가를 받을 때 납부하는 세금    2층이상 500㎡이상(제3종) : 27000원    300㎡이상(제4종) : 18000원    300㎡미만(제5종) : 12000원
		- 도로점용료	- 건축공사로 인하여 인접도로를 사용할 경우 그 사용    면적과 기간에 따른 비용을 납부해야한다.    보통 대지에 접한 도로길이에 1-2미터 너비를 곱한    면적에 비례하여 점용면적(㎡)과 사용일수에    사용료(300원)를 곱한 식으로 산정

※ 상기 내역은 설계단계까지의 고정 지출항목임.

 

전원주택 건축비용

구 분	세 부 내 역	전 제 조 건
예산수립의 전제조건	토지면적	100 평 / 준농림지 (畓)
	토지 평당 매입가	30만원 (준농림지 15 - 80만원/평)
	바닥면적	30 평
	평당공사비	250만원 (고가 350만원/ 중가300만원/저가250만원)  (조적조, 붉은벽돌 마감 공사)

구 분	세 부 내 역		산 출 근 거	금 액 (원)	비 율
토  지 제비용	토지  비용	토지구입비	100 평 X 300,000	30,000,000
		중개수수료	토지비 X 1%	300,000
	전용  비용	전용부담금	100 평 X 70,000	7,000,000
		대체농지조성비	100 평 X 11,900	1,190,000
		지역개발공채	100 평 X 2,000	200,000
		토목설계비	100 평 X 30,000	3,000,000
		경계측량비	1필지 X 400,000	400,000
	세금	취득세	30,000,000 X 2%	600,000
		등록세	30,000,000 X 3%	900,000
		교육세	900,000 X 20%	180,000
		농어촌특별세	600,000 X 10%	60,000
	소 계			43,830,000	32.81%
설계감리비	설계용역비		30평 X 50,000	1,500,000
	감리용역비		설계비의 30%	630,000
	허가관련비용		약 30,000(허가수수료,채권,면허세)	30,000
	도로점용료		20㎡ X 60 일 X 300	360,000
	소 계			2,520,000	1.89%
건축공사비			30평 X 2,500,000	75,000,000
	부가세(시공사이윤)		75,000,000 X 5%	3,750,000
	부대공사비		75,000,000 X 5%	3,750,000
	소 계			82,500,000	61.76%
소유보존 등  기	취득세		150,000,000 X 0.8%	3,000,000
	등록세		설계비의 30 %	1,200,000
	교육세		등록세 X 20 %	240,000
	농어촌특별세		취득세액 X 10 %	300,000
	보전등기비		과세표준 X 3.16%
	소 계			4,740,000	3.54%
합 계				133,590,000	100%

※ 상기 자료는 예산수립을 위한 참고용으로 작성된 것입니다.
※ 상기 예상금액은 세부항목별로 변동사항이 많으므로 금액에 집착하지 않기를 바라며, 건축주 스스로 자신의 여건에 따라 지출항목을 정하고, 균형 있는 예산을 편성하기 위한 참고자료로 사용해 주시길 바랍니다. ※ * 항목은 현장여건에 따라 달라지는 항목임.

 

주택의 종류별 장단점 보기

 

주택은 구조형식에 따라 크게 조적조, 경량 스틸조, 목조, 철근콘크리트조 등으로 구분된다. 여기에서는 각각의 구조형식별로 특성과 장단점을 살펴보기로 한다.

 

(1) 조적조 주택

조적조는 주택구조에 널리 사용되는 구조방식으로 벽돌을 쌓아 건축하는 것이다. 조적조의 가장 큰 특징은 튼튼하며, 경제적이라는 것이다.
외부 모양은 벽돌의 종류와 색상, 쌓는 방식에 따라 색다른 분위기를 연출하며, 다른 재료를 혼용하여 개성 있는 집을 지을 수 있다. 조적조 주택이 주는 중후한 멋으로 노년층에서 많이 선호하고 있다.

집의 수명도 기초공사를 튼튼히 하면 다른 주택보다 오래가며, 조적조는 바람, 습기, 화재에 강해며 내구성, 내화성이 뛰어나다.
그러나 지진발생시 횡력에 약하다는 구조적 단점, 습도 조절능력이 떨어지고, 벽체가 두꺼워 실 면적이 같은 평수의 주택보다 줄어들 수 있으며, 시공을 잘못했을 경우 벽이 하얗게 변화는 백화현상이 나타나기도 한다.

 

(2) 경량스틸조(스틸하우스) 주택

경량 스틸조(스틸하우스)는 최근에 전원주택에서 많이 채용되는 구조형식으로, 주택의 주요 구조체를 아연도금한 철강재로 뼈대를 세우고 목재, 벽돌, 타일 등으로 마감하는 형식이다. 경량스틸조는 튼튼하면서도 시공이 간편하고 개조가 용이하며 자원재활용 측면에서 뛰어난 차세대 주택형식으로 각광받고 있다.

마감재 선택에 따라 주변경관과 조화를 이루어 다양한 외관, 색채표현이 가능하며, 강재의 강도가 높고 부재의 결합력이 강해 내구성, 내진성이 뛰어나다.
공간 활용면에서도 벽체 칸막이 이동이 자유롭고 벽체 두께가 얇아 같은 평수의 기존 주택보다 내부공간을 훨씬 넓게 활용할 수 있으며, 증개축시 시공기간도 짧다.

그러나 경량스틸조는 비교적 고가에 해당하며, 신기술공법이기 때문에 기술자 수급이 어려운 편이며, 방음, 단열성능이 떨어지는 단점을 갖고 있다.

 

(3) 목조주택

목조주택은 목재를 구조재로 사용하는 것으로, 구조재로 사용된 목재의 종류에 따라 통나무주택, 기둥보구조주택, 경량목구조주택으로 구분된다.

목조주택은 가장 큰 장점은 건물자체가 자연소재로 이루어진 만큼, 친환경적인 성격이 강하며, 건물 자체적으로 쾌적한 실내환경을 유지시키는 기능을 할 수 있다. 적정하게 시공된 경량 목구조는 에너지 효율이 매우 뛰어나며, 단열효과도 뛰어나다. 실제로 같은 평수의 목구조 주택과 일반주택을 비교할 때 냉.난방비를 30%정도 절약할 수 있다. 또한 공간활용도가 높으며, 증개축도 용이한 편이다.

그러나 유지보수비가 많이 소요되며, 자재 대부분을 수입에 의존하는 실정이라서 시공비가 많이 소요되며, 건조수축에 따른 구조체의 변형을 유의해야 하며, 화재, 방부, 방충에 취약하다는 단점을 갖고 있다.

 

(4) 철근콘크리트조

철근콘크리트 구조는 건물의 구조체로 콘크리트를 사용하는 구조로서 콘크리트의 압축력과 철근의 인장력이 일체(一體)로 되어 서로의 결점을 보완하는 구조라고 할 수 있다. 철근콘크리트 구조는 가장 일반화된 구조형식이지만, 1-2층 규모의 주택에서는 잘 사용하지 않는다.

철근콘크리트 구조는 구조적인 안정성이 뛰어나며, 최근에는 콘크리트 자체를 외부 의장요소로 사용하는 주택도 등장하고 있으나, 공사비가 고가에 해당하며, 공사기간도 오래 걸린다. 내화성, 방음, 내열성은 우수한데 반하여, 단열성능이 불리한 편이다.

 

(5) 주택종류별 장단점 비교

구 분	조적조	경량스틸조	목 조	철근 콘크리트조
정의	- 벽돌쌓기방식	- 경량형강으로    구조체 형성	- 구조체를 나무로    짜맞추는 형식	- 철근배근과 콘크리트    타설로 구조체 형성
공법상 분류	- 습식공법	- 건식공법	- 건식공법	- 습식공법
구조적 특징	- 주택구조에 적합  - 저층건물(2층)에    적합  - 줄눈방수처리    기술 요함    (백화현상발생) - 단열,방수 정밀    시공요함	- 신공법  - 화재,지진,태풍,    내구성 강함  - 재료 반영구적  - 재활용가능  - 부식 주의	- 내구성 양호  - 건물수명 오래감  - 건조수축에 따른    구조체 변형 유의	- 대중화된 구조지만,    주택보다는 중고층    건물에 적합  - 장스팬 가능  - 건물수명이 오래감  - 내화성 좋음
시공성	- 시공기간 길다.  - 동절기공사 불가  - 2～3달  - 시공자수급 쉬움  - 증개축 공사기간    길다.	- 시공기간 짧음  - 동절기공사 가능  - 1～2달  - 시공자수급 어려움  - 증개축 공사기간    짧음.	- 시공기간 짧음  - 동절기공사 가능  - 자재 대부분 수입  - 시공자수급 어려움  - 증개축 공사기간    짧음.	- 시공기간 길다.  - 동절기공사 불가  - 2～3달  - 시공자수급 쉬움  - 증개축 공사기간    길다.
시공비	- 저가  - 200～250만원    내외/평	- 고가  - 250～350만원/평	- 고가  - 300～450만원/평	- 고가  - 250～350만원/평
거주성	- 방음 양호  - 단열성 불리  - 내열성 양호	- 방음 불리  - 단열 불리  - 내열성 양호	- 방음 불리,    내열성 약함  - 습도조절, 단열    성능 (일정두께이상    목재 사용시 단열     공사 안함)  - 방부,방충,화재에    취약	- 방음 양호  - 단열 불리  - 내열성 우수
공간활용성	- 곡선형태 양호  - 공간활용 중간  - 공간 가변형 중간	- 곡선형태 불리  - 공간활용 양호  - 가변형 쉬움	- 곡선형태 불리  - 공간활용 양호  - 가변형 쉬움	- 다양한 형태 가능  - 공간활용 양호  - 공간 가변형 중간
유지관리	- 중간	- 중간	- 유지관리비 많음	- 용이

※ 여기서 제공되는 공법은 일반적인 주택구조형식 임.
※ 시공단가는 순수건축공사비만을 대상으로 하였으며, 입지여건, 건물형태, 공사상황 및 내외마감
   자재에 따라 증감될 수 있음.

 

3. 토지매입

 

가. 현장조사
 

현장조사 체크리스트

구 분		항 목	체 크 사 항
거주 여건	토지 현황 조사	진입로	- 차량(자가용, 이삿짐차량) 진입의 용이성  - 진입로 포장방식 주차 차량 동선  * 비고 : 건축법상 전면도로4m를 확보해야 함.
		경사도	- 대지조성 상태 점검  - 절토, 성토, 옹벽설치 등의 필요성 검토  - 배수로 작업, 부대 토목공사 계획 검토
		지질조사	- 경암,풍암,습지,연약지,,,등 토지지질에 대한 검토
		향후토지이용계획	- 주택의 배치, 조경계획, 담장,  - 우수관로,오배수관로,  - 정화조위치  - 전기인입, 통신맨홀의 위치  - 지하수개발
		공사진행 용이성	- 대지주변 공사장애물 존재유무  - 민원발생 소지
	자연 환경	일조권	- 남향 방위확인 및 일조량 확보
		조망권	- 각 실의 조망권을 고려
		풍향	- 주택의 자연환기, 통풍, 굴뚝 위 배연
	교통 및 입지조건	교통	- 교통의 편리성과 주변교통정비 상황  - 인접 대도시와의 관계
		입지조건	- 대지 주변 혐오시설 및 위험시설의 유무 검토  - 철로,항로,사격장,공동묘지,분뇨처리장(혐오시설)의    존재유무 검토  - 고압선, 가스 및 위험물 저장소, 광산,석산주변    (수질,대기오염) 급경사지(눈사태,산사태),    해안(풍토),축산단지(돼지, 닭 등)
	사회문화		- 교육시설, 의료시설, 근린생활시설, 공공시설의 유무  - 주민들의 성향,
투자 여건			- 그 지역의 발전과정과 향후 개발계획 검토    ; 해당 지자제, 건설교통부등에 문의하여 확인할것  - 주변토지가 국유지,개인소유지인지를 확인하여 개발제한    구역 등의 규제사항 여부  - 융자를 받을 수 있는지 여부  - 대지조성을 위한 각종 개발비용과 부담료로 사전에 검토

나. 토지관련서류 확인

토지관련 행정서류 체크리스트

검 토 서 류	발 급 처	확 인 사 항
토지이용계획 확인서	시,군,구청 동사무소	- 토지의 사용목적 및 향후 개발계획등을 표시한 문서  - 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지이용계획에 따른 향후 개발계획과    제한사항의 유무를 확인  - 도시계획, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 문화재,    토지거래 등 해당사항에 표시되어 있음
등기부등본	관할 등기소	- 토지의 권리관계를 밝히는 문서  - 가압류, 근저당, 지상권, 전세권 등의 억류 항목설정에 대한 확인  - 토지거래 사기를 방지하기 위하여 반듯이 확인한다.
공유지연명부		- 소유자가 공동명의로 되어 있는 경우, 소유지분, 소유자    주민등록번호, 성명 등을 확인할 수 있음
토지대장		- 토지의 상황을 표시하는 문서  - 토지소재 및 지번, 지목, 면적, 소유권변동, 소유자, 토지등급    등이 표시
지적도	시,군,구청 동사무소	- 지적도는 지적법상 지적공부중의 하나로서 토지의 소재ㆍ지번ㆍ지목    ㆍ경계ㆍ기타 내무부령으로 정하는 사항을 등록한 도면을 말한다.  - 대지의 경계, 진입로 소요폭과 존재유무 등을 현장과 비교 검토한다.  - 지적도상에는 도로가 없는데, 현장에는 도로가 존재하는 경우도    있으므로 현장방문은 필수
임야대장	시,군,구청 동사무소	- 임야에 대한 현황파악을 위하여 범원에 있는 부동산등기부와는 따로    시군구청에 비치되어 있는 공부.  - 임야를 취득할 때에는 부동산등기부만 믿지말고 임야대장도 열람해    보아서 이상 유무를 분석해야 한다.  - 임야대장에는 다음의 사항을 등록한다. ①토지의 소재 ②지번 ③지목    ④면적 ⑤소유자의 성명 또는 명칭 주소ㆍ주민등록번호(국가ㆍ지방    자치단체 법인 또는 법인 아닌 사단이나 재단 및 외국인은 등록번호)    ⑥ 기타 내무부령으로 정하는 사항
임야도		- 임야대장에 등록된 토지에 대하여 토지의 소재, 지번, 지목,    경계 등을 기록하는 지적공부
건축대장		- 건축물의 소유ㆍ이용상태를 표시하는 문서.  - 토지의 소유자와 기존건축물의 소유자가 다를 수 있으므로 꼭 확인
토지가격확인원		- 공시지가 또는 개별지가를 확인할 수 있음
기타		- 제세완납증명서  - 비사방확인원  - 사방시설도

다. 토지관련 인,허가사항
 

토지취득 - 농지

 

농지취득 자격증명을 받으려면
농지는 대지에 비해서 싸다는 것이 장점이긴 하지만 각종 규제를 잘 살펴보지 않으면 오히려 낭패를 볼 수 있다.

외지인의 경우, 농지 소유권을 취득하고자 한다면 농지 소재지의 시. 군. 읍.면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권 이전등기가 가능하다.(단, 상속이나 공유농지의 분할 등의 경우에는 농지취득 자격증명을 발급받지 않아도 된다.)

농지취득자격증명을 발급받으려면 시. 군. 읍. 면에 비치되어 있는 농지취득 자격증명 신청서에 기재한 후 농업경영 계획서를 작성. 첨부하여 농지 소재지의 농지 관리인 2인으로부터 확인을 받아 시. 군.읍. 면에 제출해야 한다. 시.군.읍.면장은 신청인이 농지 소유자격을 갖추었는지의 여부를 종합적으로 검토하여 그 결과를 5일 이내에 서면으로 통지한다.

직접 영농하는 경우 소재지에 거주하지 않아도 취득 가능
농지개혁법 및 농지임대차관리법에 규정하였던 농지소재지 또는 소작거리내 거주제한은 폐지되었기 때문에 사고 파는 데는 문제가 없다. 따라서 농지 소재지에 거주하지 않아도 직접 영농하는 경우에는 농지취득 자격증명을 발급받으면 농지취득이 가능하다.

농지전용허가를 받을 때 도로확보 확인
전용허가를 받을 때 가장 중요한 조건은 전용허가 신청 시 4m이상의 도로가 확보돼 있어야 한다. 실제 도로가 있어도 지적도상에 도로가 없으면 전용허가가 나지 않으므로 반드시 지적도를 열람해야 한다. 도로 외에도 지역마다 전용허가 조건이 조금씩 다를 수 있으므로 반드시 해당 관청에 가서 알아보도록 한다.

전용허가를 받을 때는 대체농지 조성비와 농지전용 부담금을 물어야 하는데, 미리 각종 부대비용을 조사해 농지 구입비용과 개발비용을 합친 금액이 기존 대지가격의 70%를 넘어 서지 않을 때에만 구입하도록 한다. 70%를 넘으면 대지를 사는 것이 유리하다.

농지취득 후 2∼3년 후 전원주택을 지으려는 사람은
농지를 구입하여 2∼3년 후 전원주택을 지으려는 사람은 농지법에 강제 처분 규정이 있다는 사실을 반드시 명심하고 농지를 구입해야 한다.

농지법에 따르면 농지는 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다고 규정하고 있는데 일반인들은 농업 경영계획서를 작성하여 농지취득 자격증명을 획득한 후 농지를 취득하면 2∼3년간 방치해도 무관한 것으로 오해하고 있다.

그러나 만약 1년에 30일 이상 농사를 짓지 않거나 농업경영 계획서대로 이용하지 않을 경우 강제 처분대상이 된다. 강제처분대상 토지가 되면 반드시 처분할 수 밖에 없다. 따라서 초기 2∼3년간 자신이 농업경영 계획서대로 이용할 수 있을 지를 판단해서 구입해야 하며 구입하고서도 이를 잘 관리하기 위해서 기존 주민들과의 관계를 돈독히 해야한다.

농지구입 후 바로 전원주택으로 이용할 경우
농지를 구입한 후 바로 전원주택으로 이를 이용하려는 사람이라면 농지취득 자격증명을 구비할 필요없이 바로 농지전용허가를 신청한 후 전원주택을 지으면 된다.

농지전용허가는 농지를 계약한 후 거래금액의 70∼80% 정도를 지불하면 원소유주가 농지사용승낙서를 발부해주며 이를 해당 관청에 신청하면 된다.

농지전용허가를 통해서 농지를 구입할 때 다른 장점중의 하나가 구입시점에 주민등록을 이주하지 않아도 된다는 점이다. 농지전용허가를 받았다고 완전히 자신의 전원주택지를 소유한 것은 아니다. 곳에 따라 차이가 있지만 전용허가를 신청한 후 2년 이내에 주택공사를 착공해야 하고 착공 후 1년 이내에 준공해야 한다. 토지거래 허가구역은 1년 이내에 착공해야 하는데 이를 어길 경우 2백만원 이하의 과태료를 물게 된다.

303평 초과시 토지거래 허가를 받으려면
토지거래 허가구역으로 지정된 곳에서는 땅을 사고 팔거나 전세권 및 임차권을 넘기거나 할 때 모두 토지거래 허가를 받아야 하는데 토지거래 허가제의 대상이 되는 토지면적이 도시계획구역이냐 아니냐에 따라 달라진다.

도시계획구역에서는 주거지역 18평, 상업. 녹지지역100평, 공업지역 300평을 넘는 크기의 땅이나 땅이 딸린 건물거래를 할 때는 토지허가거래를 받아야 한다. 도시계획구역 밖의 지역에서는 논밭 303평을 초과할 때는 토지거래허가를 받아야 한다.

규정된 평수를 초과하는 토지에 대한 소유권, 지상권, 전세권 및 임차권 등의 권리이전에 관한 계약을 할 경우에 토지거래 쌍방 당사자는 권리의 종류, 취득면적, 계약예정금액 및 토지의 이용계획을 기재한 토지거래 허가신청서를 관할 시장, 군수, 구청장에게 제출하도록 하여 그 거래의 허가를 받도록 되어 있다.

허가를 받자면 토지거래가격이 '공시지가 X 120/100 + 당해토지의 취득관리비의 권리금을 초과하지 아니하는 금액'을 넘지 않고 취득 목적이 자기의 거주용 택지, 주민의 복지 및 편익시설용 토지, 구역내 농,어민의 농. 축. 임업용 토지, 지역의 건전한 발전에 필요한 사업용 토지나, 주민의 일상생활 및 통상의 경제활동에 필요한 토지중의 하나에 포함되어야 한다. 이용목적 또한 토지이용계획, 공공 시설계획 또는 자연환경보전상 적합해야 한다.

농지일 경우에는 농지개혁법상 상한면적이내 이어야 하고 공장건축물 부속 토지는 지방세법상의 규정에 의한 입지기준면적 안에 있어야 하는 등 그 면적이 이용목적에 적합한 때에 허가를 받을 수 있다

 

사도개설허가절차 및 진입도로점용허가

 

사도개설허가절차
사도란 시장ㆍ군수로부터 사도개설허가를 받아 토지소유자가 자기 토지의 이익을 위하여 스스로 설치한 도로를 말한다.

사도개설허가신청은 구입하려는 토지가 맹지인 경우에 해당되는데, “맹지”는 지적도상 도로에 접한 부문이 없는 토지, 다시말해 도로에서 대지로 직접 진입할 수 없는 토지를 가리킨다. 맹지는 건축법상 건물을 세울 수 없는 대지로 분류되어 있기 때문에, 건축허가를 받고자 타인의 대지를 추가로 구입하여 사도개설허가를 받는다.

구 분	세 부 항 목
구비서류	- 원지주의 등기부등본, 도로사용동의서, 인감증명서
절차	① 구비서류 첨부하여 시장,군수,구청장에게 제출

토지전용허가절차

 

구 분	서 류	행 정 절 차
농지 전용 허가	구비서류	- 소유권관련서류 : 토지매매계약서, 인감증명서, 토지사용승낙서    (원소유자로부터 취득) 가설계안  - 농림수산부가 요구하는 서류 일체 : 사업계획개요서1부(전용목적 기재),    지적도 등본(전용예정구역의 표시), 토사유출 및 폐수배출 등 인근지역에    대한 피해방지 계획서
	허가절차	① 구비서류를 농지관리위원회에 제출  ② 농지관리위원회 확인 후 시,군,구청장(전용허가권자)에게 확인서    첨부해서 제출  - 시,도지사에게 제출하는 경우 : 농림지역 3000㎡(약907평)이상 /    준농림지역 10000㎡(3025평) 이상  - 시장,군수,구청장에게 제출하는 경우 : 농림지역 3000㎡(약907평)미만 /    준농림지역 10000㎡(3025평) 미만  ③ 전용허가권자가 전용허가 여부를 통보(7일이내에)  ④ 농지전용자가 대체농지조성비, 전용부담금 등 세금납부(농어촌진흥공사)  ⑤ 전용허가권자가 전용허가증 발급(15일 이내)  ⑥ 주택신축(2년이내)  ⑦ 준공 검사필증 발급  ⑧ 대지로 지목변경  ⑨ 소유권 이전등기
	주의사항	① 관할 농지관리계나 산림계에 전용허가 사전 문의 대상  - 대지에 인접한 도로폭이 2m이내이거나  - 주변이 농림지역으로 둘러싸인 경우  - 인적이 없는 곳인 경우  ② 농지전용허가가 취소되는 경우  - 전용허가증 발급 후 2년 이내에 건축을 신축하고, 준공검사를 신청하지    않는 경우  - 전용허가증 발급 후 1년이상 공사가 중단되는 경우  ③ 농지전용완료일로부터 8년이내 다른 목적으로 농지를 전용할 수 없으며,    8년이내에 토지를 양도하는 경우, 소득세 부담이 크다.

토지취득- 임야

 

정부차원에서 임야개발을 더욱 활성화하기 위해 규제화 조치를 검토하고 있기 때문에 임야는 전원주택 투자자들의 주목 대상으로 떠오르고 있다.

임야매매증명을 발급받기 위해서
임야를 살 때는 준농림지내 준보전임지를 사야 한다. 준보전임지는 농림지역으로 지정되어 형질변경허가를 받기가 어렵다.

준보전임지는 구입 후 산림훼손 절차나 대지조성 사업절차만 거치면 전원주택을 지을 수 있다. 준보전임지를 사더라도 산림형태가 좋거나 경사가 급하면 전용허가를 받기 힘들다. 따라서 현장 확인을 반드시 해야 한다. 현장 확인시에는 무허가 건물이나 묘지 등이 있는지를 잘 살펴봐야 한다. 이 경우 추가비용을 지출할 가능성이 높다. 현장확인과 함께 산림청과 시, 군, 구청등에 전용허가 여부를 확인하는 일도 빼놓지 말아야 한다.

임야매매증명을 발급받기 위해서는 신청인의 주민등록등본 1부, 매수할 임야의 구역이 표시된 지적도 또는 임야도 1부, 임야에 대한 5년 이상의 산림경영 계획서 1부, 실수요자임을 증명 할 수 있는 서류, 임야의 등기부 등본1부 등의 서류를 임야소재지의 시, 군청에 신청해야한다.

매매증명을 발급받아 소유권을 이전한 날로부터 1년 이내에 이용 계획서대로 조림사업에 착수하여야 하며 그렇지 않을 경우 5백만원 이하의 과태료를 내어야 한다.

임야전용허가절차
전용절차는 비교적 간단하다. 땅 물색→매입→공과금납부→소유권이전등기→전용허가신청 등의 순으로 진행된다. 전용허가신청은 해당 지방자치단체에 한다. 특별한 하자가 없는한 1~2개월이면 허가를 받을 수 있다.

606평을 초과시 토지거래허가를
606평을 초과하는 경우 토지거래허가를 반드시 받아야 하며 임야를 새로 구입하는 경우, 해당 임야가 있는 시,군에서 전 세대원이 6개월 이상 거주해야 한다. 토지거래허가 및 신고지역 에서는 구입 후 5년 이내에는 양도할 수 없다.

대부분 급경사이기 때문에 임야를 구입할 때는 가용면적이 30%미만이라는 사실을 염두에 두어야 한다.

산림형질허가를 받기 위해서
산림형질허가를 신청할 때 갖추어야 할 서류로 사업계획서, 훼손되는 임야실측 및 벌채구역도, 산림의 소유권 또는 산림의 임야 대장이나 부동산 등기부등본같은 사용 수익권을 증명할 수 있는 서류등이 있고, 이것을 해당시, 군청에 제출하면 된다.

허가를 받은 날로부터 3개월 이내에 대지조성을 위한 공사에 착수하지 않거나, 사업에 착수한 후 6개월 이상 공사를 중단할 경우 허가가 취소된다.

대체조림비와 전용 부담금
대체조림비는 산림청장이 7년생 잣나무 묘목값과 나무를 심고 5년간 가꾸는데 필요한 금액을 합산하여 고시하고, 전용부담금은 임야공시지가의 20%를 기준으로 부과한다.

납부절차는 시. 군청으로부터 납입고지서를 발부받아 농, 수, 축, 임업협동조합 창구에 납부한 후 영수증을 받아 해당 관청에 제출하면 된다.

 

토지취득- 대지

 

대지를 전원주택지로 고르면 비교적 간단하게 내집 마련을 할 수 있다. 값이 비싼 대신 허가조건이 까다롭지 않기 때문이다. 하지만 도심과는 달리 농촌지역은 대지라고 할지라도 몇 가지 확인해야 할 사항들이 있다.

151평 초과시 토지거래허가를
우선 토지거래 허가구역에서는 151평 이상의 대지를 살 경우, 토지거래 허가를 받아야 한다는 점이다. 따라서 151평 이하 규모의 대지를 사는 게 유리하다.

농가가 있는 대지를 살 때는 1가구 2주택이 적용되므로 바로 신축 또는 증축해 이주해 살지 않을 경우라면 건물멸실신고를 한 후 철거한다. 그러면 1가구 2주택에 해당되지 않는다.

대지구입시 또 한 가지 주의할 점은 토지 소유주와 건물 소유자가 일치하는지 확인한다. 만일 토지와 건물의 소유주가 따로 있으면 건물 소유주가 떠나지 않는 한 자기 소유의 땅이라도 마음대로 집을 지을 수 없다.

농가가 있는 대지의 경우, 농가를 수리해 살거나, 주말주택으로 이용하면 투자비용을 아낄 수 있다. 신축비용이 모자라거나 농가풍의 전원생활을 체험하고 싶은 사람들은 주방과 화장실 등 꼭 필요한 부분만 수리해서 이용한다. 빈 농가 중에는 수리가 불가능할 만큼 낡은 집이 많으므로 잘 살펴보고 구입해야 한다. 개조비용으로는 2∼3천만원 정도 예상하면 된다.

외지인의 대지 구입
외지인이 대지를 구입할 때는 해당 관청의 허가를 받아야 하는데, 토지거래 허가신청을 할 때는 토지거래 허가신청서 1부, 토지등기부 등본, 토지이용 계획서를 제출하면 된다.

거주용 집이 아니라 카페를 지을 경우에는 토지이용 계획서를 다시 제출해야만 허가를 받을 수 있고 신청한 날로부터 15일 안에 허가 여부를 심사하여 발급해 주어야 한다.

라. 토지관련세제법규사항

 

토지매입 관련세제

구 분	정      의
취득세	보통세율	2%
	신고납부	- 취득일로부터 30일내로 자진신고ㆍ납부    (30일내로 납부하지 않으면 20%의 가산세 부과)  - 취득일로부터 2년이내에 취득세를 납부하지 않고, 매각하는 경우    산출세액의 80%
등록세	과세대상	- 재산권 등 권리의 취득, 이전, 변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에    등기 등록하는 것
	과세표준	① 취득당시의 신고가액 또는 과세시가 표준액중 높은 가액  ② 말소등기, 지목변경등기, 토지의 합병, 건물의 구조변경등기    등은 건수(건당 3천원)
	세 율	- 소유권 이전등기 : 3% (상속의 경우 1%)  - 상속, 보전등기 : 0.8%  - 제한물권 설정등기 : 0.2%
	납부방법	- 시ㆍ군ㆍ구청 등 과세기관에 신고하고 OCR납부서를 발부받아    은행에 납부한 후 등기등록을 신청해야 한다.
	가산세와 과태료	- 등기신청은 잔금을 내거나 계약효력이 발생한 취득일로부터    60일이내에 하여야 되나 지연되면 기간에 따라 과태료가 부과
교육세	세 율	- 등록세의 20%
농어촌특별세	세 율	- 취득세액의 10%
인지세	세 금	- 계약서 등 증서의 작성시 납부하는 세금    500만원-1,000만원: 1만원/ 1000만원-2000만원: 2만원    2,000만원-3,000만원: 3만원/ 3000만원-5000만원: 4만원    5,000만원-1억: 7만원/ 1억-5억: 15만원 등
기 타		- 국민주택채권 매입 : 최저매입액은 1만원

마. 토지관련법적제한사항

 

(1) 도시계획법에 의한 제한사항
도시계획법은 도시의 건전한 발전과 공공복리를 목적으로 도시계획구역으로 정해진 구역에 대해 토지이용과 건축행위에 대한 여러 가지 제한사항 등을 마련하고 있다. 따라서 구입하고자 하는 대지에 대한 구역을 확인하고, 그에 대한 규제항목은 없는지 사전에 검토하도록 한다. 여기에서는 개발 제한구역, 도시개발예정구역을 중심으로 언급하고자 한다.

1) 개발제한구역
개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 건전한 생활환경을 보호하기 위하여 도시개발을 제한하는 구역이다. 이 구역내에서는 건축물의 건축, 토지형질변경, 토지면적의 분할, 도시계획사업의 시행 등이 금지되어 있으므로, 매입하고자 하는 토지는 물론 토지주변이 개발제한구역으로 설정되어있는지도 함께 검토해야 한다.

2) 도시개발 예정구역
도시개발 예정구역은 도시과밀화를 완화하고 적정한 배치를 목적으로 도시의 균형있는 발전이 필요하다고 인정될 때, 도시의 인근지역에 기준이상의 요건을 갖춘 지역을 말한다.
이상과 같이 도시계획 예정구역으로 설정되어 있는 경우 건축행위에 상당한 제한을 받으므로 토지구입시에 관련사항등을 관할 시청, 도시계획담당과에 문의해보는 것이 바람직하다.

(2) 건축법에 의한 제한사항
도시계획법이 시단위의 대규모 면적에 대한 규제를 실시하고 있는데 반하여, 건축법은 해당 대지에 건축되는 건축물에 대하여 용도, 규모, 구조, 설비에 관한 최저기준을 규정한다. 토지를 구입하거나 주택을 건축하는 경우 토지와 건축에 관련된 규제사항 등을 충분히 알아두어야 한다. 여기에서는 크게 대지와 도로와의 관계, 대지면적에 따른 건축물의 규모 제한사항을 알아보도록 한다.

제한사항	정      의
도로의 조건	- 대지는 2M 이상을 도로에 접해야 하며,도로폭은 최소 4m를 확보해야 함.     (예) 전면도로폭이 2m이내인 경우, 본인소유의 대지에서 도로에 인접한 경계선에서     2m를 후퇴한 선부터 건축 가능
건폐율	- 건축면적의 대지면적에 대한 비율 (1층 바닥면의 최대치 규정)   - 건폐율 = 건축면적 / 대지면적 X 100 (%)   - 토지의 지역,지구별, 전국시로 다르다.     (예) 서울시, 일반주거지역의 주택으로서 대지면적이 330㎡(100평)인 경우,    이 주택은 건폐율 60%에 의거하여, 지면과 접하는 층의 최대 바닥면적이    60평이내가 되도록 건축해야 함.
용적율	- 연면적(바닥면적의 합계)의 대지면적에 대한 비율 (지하실면적은 용적율에서 제외)   - 용적율 = 연면적 / 대지면적 X 100 (%)     (예) 서울의 일반주거지역의 주택으로서 대지면적이 330㎡(100평)인 경우, 이 주택은    건폐율 60%에 의거하여, 지면과 접하는 층의 최대 바닥면적이 용적율    200%(1종)에 의거하여, 각층 바닥면적의 합계가 200평이내가 되도록 건축해야 함.
일조권확보를 위한 높이제한	- 일조권확보를 위한 높이제한    전용주거지역 및 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물은 일조등의 확보를    위하여 정북방향의 인접대지경계선으로부터 이격거리에 따라 건축물의 높이를    제한하는 규정     ① 높이 4m이하 부분: 인접대지경계선으로부터 1m이상     ② 높이 8m이하 부분: 인접대지경계선으로부터 2m이상     ③ 높이 8m초과 부분 : 인접대지경계선으로부터 당해 건축물의 각 부분의        높이의 1/2 이상     (예) 건축하고자 하는 건물의 높이가 10m인 경우, 정북방향으로 5m 이상    공지를 확보해야 함.
도로사선에 의한 높이 제한	- 도로폭에 의한 사선제한: 전면도로폭의 1.5배이내     (예) 전면도로폭이 4M인 경우, 이 건물은 4X1.5=6M 이내로 건축해야 함
환경관련 제한사항	- 정화조 시설에 대한 특별규제사항 확인   - 정화조 배관시설에 대한 특별규제사항

4. 주택설계가, 주택건축과정 소개
 

(1) 건축허가대상 주택의 건축과정
건축허가 대상 주택은 100㎡(약30평)이상의 대다수 주택에 해당되며, 건축과정은 다음과 같다.

과 정	관련행정업무	작업주체	주 요 업 무	관계부서
건축기획 사전조사	-	건축주 설계자	입지선정   건축물의용도/규모결정	건축 행정 부서
계획설계	-	건축주 설계자	건축계획도서 작성
기본설계	건축허가	설계자	경계명시측량   건축허가도서 작성
실시설계	착공신고	건축주 설계자 시공자	실시설계도서 작성   시공자,감리자 결정   착공신고
건축공사	공사감리	건축주 시공자 감리자(설계자)	대지경계측량   토목,골조,마감공사   조경공사
공사완료	사용승인검사	건축주 설계자	공사감리보고서 작성   사용승인관련서류작성   관리카드(정화조,주차)작성   건축물 현황도면 작성   건축물대장작성
건물사용	유지관리	건축주	건축물 하자보수

앞서 보았듯이, 건축설계자는 건축주를 대신하여 다음과 같은 업무를 대행하게 된다.
 - 건축설계, 시공도면 작성
 - 현장조사 및 확인 업무 대행
 - 건축공사의 감리
 - 건축허가, 착공신고, 사용승인검사 등 행정업무 대행

(2) 건축신고대상 주택의 건축과정
현행 건축법상 간단한 신고절차만으로 건축행위를 할 수 있는 건축물은 다음과 같다.

건축신고대상 건축물

연면적의 합계(바닥면적의 합계)가 100㎡(약30평)이하인 주택 또는 건축물 건축물의 높이를 3m이하의 범위 안에서 증축하는 건축물 바닥면적 85㎡(약25.7평)이내 증축ㆍ개축ㆍ재축 대수선 : 구조체나 건물외형을 변경하는 경우 읍ㆍ면 지역에서 건축하는 연면적의 합계가 100㎡(약30평)이하인 주택, 농ㆍ어업을 영위하기 위하여 필요한 소규모 주택ㆍ축사 또는 창고로서 대통령령이 정하는 지역 및 규모의 건축물의 건축 또는 대수선

과 정	관련행정업무	작업주체	주요업무	관계부서
건축기획 사전조사	-	건축주	입지선정   건축물의 용도/규모결정	-
설 계	건축신고	건축주 시공자 또는 목수	건축신고도서 작성	건축 행정 부서
건축공사	착공신고 중간검사	건축주 시공자	대지경계측량   토목, 골조, 마감공사   공사의 관리감독	건축 행정 부서
공사완료	사용승인검사	건축주 건축지도원	-	-
건물사용	유지관리	건축주	건축물 하자보수	건축 행정 부서

설계도면의 종류

 

 1. 조 감 도

 - 건축물 높은 곳에서 아래로 내려다 본 상태의 그림.
 - 건물의 외관이 입체적으로 표현되기 때문에 현실감이 있음.
 - 사용목적에 따라 협의용, 전시용으로 구별됨.
 - 컴퓨터의 발달로 현실감 있는 표현이 가능.

2. 겨 냥 도

 - 원래의 모양을 잘 알 수 있도록 건물을 비스듬히 놓고 바라 본 상태의 그림.
 - 사용목적에 따라 협의용, 전시용으로 구별됨.
 - 실내의 공간감을 보기 위해 많이 사용됨.
 - 컴퓨터의 발달로 보다 현실감 있는 표현이 가능.

 

 3. 배 치 도

 - 대지주변 현황 및 도로 표기
 - 건물의 배치, 즉 방위, 대지와 도로, 이웃 건물과의 관계, 대지의 고저ㆍ방위 등을 표시한 도면
 - 대지의 진입, 주차동선의 진입 표기
 - 조경 및 대문을 그리기도 합니다. 이때 대지경계선에서 건물과의 거리를 반드시 표기해야 함.

 

4. 평 면 도

 - 높이 1.2∼1.5m의 높이에서 건축물을 수평 절단하여 내려다 본 그림
 - 설계ㆍ시공 어떤 면에서나 가장 기본이 되는 중요한 도면
 - 각 층마다 별개의 평면도를 그리게 됩니다.
 - 거주자의 동선, 방의 넓이, 배치, 방문 및 창문위치 등을 표현

 

5. 입 면 도

 - 건축물의 외형을 4 면에 대하여 나타낸 도면
 - 평면도와 더불어 건축 기본도면
 - 평면도와 입면도를 연관시켜 보면 건출물의 모양을 알 수있음
 - 건물의 높이와 외관과 외부마감재를 표현
 - 건축물을 바라보는 위치에 따라 정면도, 좌측면도, 우측면도, 배면도로 나뉨

 

6. 단 면 도

 - 건축물을 수직으로 절단하여 수평방향에서 본 그림
 - 절단하는 방향에 따라 종단면도(縱斷面圖), 횡단면로 나뉨.
 - 절단하는 목적에 따라 외벽단면도, 부분단면 상세도가 있음
 - 단면도에는 각실의 층고와 내부 마감재를 표기 함.
 - 단면도를 통하여 재료의 접합 상세를 확인할 수 있으며, 건축도면의 수준과 품질을 좌우하는 기준이 되기도 함.

 

7. 구 조 도

 - 건축물의 구조체에 대한 도면.
 - 층별로 작성하며, 보복도, 구조상세도 등이 있다.
 - 구조체의 위치, 형상, 크기, 재료 등을 표기
 - 구조형식에 표현하는 방법이 다름.

8. 설 비 도

 - 설계도구의 용량, 위치, 배관경로를 표현하는 도면
 - 설비의 종류에 따라 전기설비, 냉난방설비, 급배수 설비 등으로 나누어 그림.
 - 기술적인 기호로 표현되어 있으나, 주택의 경우 몇 가지 기호를 알면 전체적인 흐름을 파악할 수 있음.

 

계획설계 체크리스트

검 토 사 항	표시해야 할 사항
건물배치	- 진입부의 선택과 동선처리는 적당한가?  - 주차계획은 적당한가?  - 조경설계는 적당한가?  - 건물의 배치는 적당한가?
실별요구사항	- 각 실별 요구사항은 반영되었는가?
실별면적	- 각 실별로 요구사항 면적분배는 적당한가?
실별배치	- 각 실의 배치는 적당한가?
동 선	- 각 실별 동선은 원활하며, 편안한가?
형 태	- 건물의 형태미는 좋은가? (지붕모양,창호모양,발코니모양 등)
마감재선택	- 외부마감재의 선택은 적당한가?
기타요구사항 반영여부	- 특별주문사항은 충분히 반영되었는가?
구 조	- 구조방식의 선택은 안정적이며 경제적인 선택인가?
설 비	- 각종 설비는 빠짐없이 표현되어 있는가?
사후관리문제	- 사후관리에 있어 걸림돌이 되는 사항은 없는가?
예산문제	- 예산범위내에서 실행가능한 건축설계안인가?
설계진행	- 설계용역기간내에 용역업무를 수행할 수 있는가

5. 지적측량

 

■ 지적측량신청

□ 지적측량을 신청 하고자 하는 자는 측량사유를 기재한 지적측량신청서를 대행법인에게 제출

□ 대행법인이 지적측량신청을 받은 때에는 지적측량수수료를 징수하고,측량예정일시가 기재된 영수증을 측량신청인에게 교부하여야 하며 측량기간ㆍ측량일시 및 수수료등을 기재한 지적측량대행계획서를 측량신청 그 다음 날까지 소관청에 제출

□ 대행법인은 지적공부정리를 하여야 하는 지적측량신청을 접수한 때에는 신청자에게 지적공부정리 및 지적공부등본교부신청을 위임할 수 있다는 설명을 하고, 신청인으로부터 위임을 받았을 때에는 신청의 모든 절차를 대행인 경우 신청서 여백에 “신청위임”이라고 붉은색으로 기재하고, 소유자의 서명 또는 날인을 받아야 함

□ 지적법시행령 제16조 제3항의 규정에 의하여 임야대장에 등록된 지목으로 등록전환측량을 신청하는 경우 토지소유자의 필요에 의하여 분할신청을 하는 경우 또는 분할이 주된 지목의 사용목적에 적합한 경우에는 위 항에 불구하고 첨부서류가 없음을 유의

■ 지적측량 및 측량검사 기간

지역별	측량기간	검사기간
동지역	5일	4일
읍.면지역	7일	5일

■ 지적측량 신청과정

■ 지적측량 수수료
※ 2001년 지적측량 업무수수료 기준단가 일람표 (2001.2.1시행)
※ 경계복원측량 : 지적공공부상에 등록된 경계를 지표상에 복원하는 측량.

단위: (원) 

종목별	기 준			지 역 별
	축 척 별	단 위	면 적(㎡)	군 지 역	시 지 역	구 지 역
농로분할측량		분할후 1필지당		37,500
경계복원측량  (도해)	1/500,1/600	1필지	500 (151평)	156,000	206,600	234,500
	1/1000,1/1200,1/2400			164,200	215,100	243,300
	1/3000	1필지	5,000 (1,512평)	205,000	257,300	287,900
	1/6000			191,100	242,900	273,000
경계복원측량  (수치)	수 치	1필지	500(151평)	280,800	334,800	368,600

건축허가절차 및 기본설계도서

도서의 종류	표시하여야 할 사항
건축계획서	1.개요(위치,대지면적 등)  2. 지역,지구 및 도시계획사항  3.건축물의 규모(건축면적.연면적.높이,층수 등)  4. 건축물의 층별 면적  5. 주차장 규모
배치도	1. 축척 및 방위  2. 대지에 접한 도로의 길이,너비  3. 대지의 종ㆍ횡 단면도  4. 건축선 및 대지경계선으로부터 건축물까지의 거리  5. 주차동선 및 옥외주차계획  6. 조경계획
평면도	1. 1층 및 기준층 평면도  2. 기둥, 벽, 창문 등의 위치  3. 복도 및 계단의 위치
입면도	1. 2면 이상의 입면계획  2. 외부마감재료 표기
단면도	1. 종ㆍ횡 단면도  2. 건축물의 높이, 각층의 높이 및 반자높이

 

■ 건축허가시 협의부서

작업주체자	표시하여야 할 사항
건축주   (설계자대행)	- 해당시,군,구청에 관련도서 제출    건축허가신청서, 건축허가검사조사서,동별개요    토지이용계획확인원,토지등기부등본, 토지대장    건축도면(배치도,평면도,단면도,입면도 등)    정화조관련서류, 통신도,오배수계통도

 

■ 건축허가시 협의부서

해당하는 경우	협의부서
일반사항	건설과 또는 건축과
지목이 전, 답 인경우	도시정비과, 산업과 농수산계, 건설과 하수계
지목이 임야인 경우	도시정비과, 녹지, 건축과 하수계
도로점용허가 관련	건설과

실시설계
 

착공신고에 필요한 실시설계도서

도서의 종류	표시하여야 할 사항
배치도   각층 평면도   각층 입면도   각층 단면도   각부 상세도	- 건축허가도면 외에 상세한 기재가 필요한 각종 상세도를    포함한 건축도면
구조도	- 구조내력상 중요한 부분의 평면 및 단면  - 주요 부분의 구조상세도면
설비도	- 건축물의 냉ㆍ난방설비, 위생설비ㆍ환경설비, 전기ㆍ통신설비    등에 관한 도면
실내마감도	- 벽 및 반자의 마감재료 및 상세도면(품명,규격 기재)
시방서	- 건축도면에 표기할 수 없는 경우, 재료의 성능 및 재질 등에    관한 사항 표기

전원주택 건축 절차
 

시공자 선택시 유의사항

1) 합리적인 공사비를 제시하는 업체를 선택하라.
시공자를 결정하기 전, 여러 업체에서 견적을 받아보고, 합리적인 공사비를 제시하는 업체를 선택한다. 지나치게 싼 공사비를 제시하는 경우, 부실시공 등을 초래할 수 있으며, 공사 진행과정 중 예상치 못한 공사비가 추가로 발생되어 건축주의 경제적 손실과 공기지연이라는 문제를 발생시킬 수 있다.

2) 주택시공에 대한 풍부한 시공경력을 갖는 업체를 선택하라.
시공자 선정시 시공사의 건설업 등록유무, 전문분야, 기술력보유상황, 시공경력과 하자보수관계에 대한 처리 등을 면밀히 살펴보아야 한다. 특히 주택시공을 전문으로 하는 업체인 경우, 주택시공 특유의 섬세함과 꼼꼼함을 기대할 수 있다.

3) 공사현장과 인접지에 위치한 시공업체를 선택하라.
비교적 건축현장과 근접지역에 있는 업체를 선택하는 것이, 비용과 시공속 도면에서 유리하다.

4) 중규모이상의 시공업체를 선택하라.
대규모의 시공업체는 개인주택을 취급하지 않는 경우가 많으며, 수주를 해도 하청을 주어 실질적인 관리업무가 소홀하기 쉽다. 소규모의 시공사인 경우는 공사의 공정관리가 허술하여, 공기가 연장되거나 공사도중 도산의 우려가 있으므로, 공사진행에 막대한 지장을 초래할 수 있다. 그러므로, 중규모이상의 시공업체로서 약간의 설계능력도 갖는 업체를 선택하는 것이 바람직하다.

5) 경영자의 인격과 성실을 점검하라.
시공은 경영자의 사람 됨됨이나 경영마인드에 의해서도 많은 영향을 받는다.
 

공사견적서 체크리스트

검   토   내   용

- 견적명세서의 내용이 설계도,시방서와 차이가 없는가?

- 설계도에 표현되지 않은 부분은 공사를 어떻게 견적하고 있는가?    (예) 눈에 잘 띄지 않는 부분

- 재료의 수량의 바르게 산출되었는가?

- 단가는 바르게 적용하고 있는가?

- 본공사와 별도공사 항목을 별도로 견적하였는가?  ※ 별도공사는 공사계약시 정해져있지 않은 부분    (예) 옥내의 가구류(키친,신발장,캐비넷), 선반,커튼레일, 구류(환기통,후드),    옥외 문부터 현관까지의 돌깔리,담장길이 등 자세하게 확인한다.

- 계산상의 오류는 없는가?

- 재료나 품목이 중시되어 있는가?    (예) 한개의 신발장이 가구공사와 잡공사에 중복기재되는 경우

- 전체적으로 잘 정돈되어 있는가

1) 기초공사 처리문제  2) 지붕 및 벽체의 골조품질문제  3) 외벽의 단열처리문제 및 외벽의 마감재처리문제  4) 지붕과 천장 단열문제  5) 단열재 사용문제  6) 천장과 내부벽체 방음처리문제  7) 방문 및 현관도어 처리문제  8) 정화조 설치, 오ㆍ하수배관 및 맨홀설치 위치선정문제  9) 상수도배관재 선택문제  10) 난방종류 선택(심야전기, 태양열온수기, 보일러 등)  11) 난방재료 선택문제  12) 전기, 전화, TV, 각종 가구 설치문제

공사계약종류 및 대금지불방식

 

(1) 공사계약의 종류
1) 일괄계약방식
주택공사의 경우 가장 많이 사용되는 방식으로서, 한사람의 시공자(또는 목수)에게 한꺼번에 공사를 맡겨, 그의 관리하에 공사진행가 진행되고 완성까지 책임을 지게되는 방식이다.

2) 직영계약방식
건축주가 각각의 시공자를 직접 교섭하여 계약을 체결한 다음, 스스로 재료를 수급해 서공사를 진행하는 방식이다. 이 경우에는 건축에 대한 지식이 풍부한 경우에 채용되는 방식이다.

3) 실제계약 비용정산 약방식
실제 공사 비용을 정산하여 대금결제를 하는 도급방식이다. 일괄도급방식일 경우에는 공사 중에 건축주의 요구로 변경이나 추가공사가 필요할 때는 그 부분은 완성 후에 실제비용정산방식으로 지불하게 된다.

(2) 공사대금 지불방식
공사대금의 지불방식은 공사계약체결시 결정하도록 한다. 공사의 내용, 규모에 따라 지불방식이 달라질 수 있으며, 일반적으로 공사진행상황에 따라 공사비를 지불하는 방식을 선택하는 것이다.

① 선금 지불 -공사계약 체결시
② 중도금 지불 - 공사중
③ 잔금지불 - 공사완료 후 건축물 인도시

공사총액이 클 경우엔 더 세분화 할 수 있으며, 공사가 시작된 후에 대규모 변경이나 추가공사가 있을 때는 실제비용정산을 해서 지불하는게 일반적이다.

다만, 공사비를 지불함에 있어, 중요한 것은 공사한 것만큼만 공사비를 지급하는 것이 좋다. 시공사에서 선불을 요구하는 경우가 있는데 만약 공사가 끝나지도 않았는데 선금을 주게되면 시공사의 부도, 계약을 해약하고 다른 시공업체에 건축을 의뢰하든가 아니면 직영처리를 해야 할 경우 먼저 공사비를 지급했다면 문제가 생긴다.

 

토목공사 세부 공정

검 토 사 항	검   토   내   용
1) 단지내 도로개설	도로를 만들면 공사가 편리할 것이란 생각에서 도로포장부터 하는 경우가 있는데  포장은 건축공사가 마무리 될 때 해야 이중으로 경비가 지출되지 않는다. 도로  가장자리에는 상하수도 배관이나 전기통신선로를 매설해야하기 때문이다.  또 공사를 할 때 자재를 쌓아놓고 트럭 등이 오가다 보면 지반 침하 등 손상을  입을 수 있다.
2) 상수도 개설	용수량이 전세대원에게 공급이 가능한지를 먼저 알아보아야 한다.  지하 1백m이상의 깊이로 암반층 아래까지 파야 표층에 유입된 오염된  물이 스며드는 것을 방지할 수 있다.
3) 지하 매설물 공사	상수도관은 겨울에 동파될 우려가 있으므로 지하 1m이상의 깊이에  묻어야 하고 전기선은 세대당 5KW~8KW 정도의 용량은 견딜 수 있는  케이블을 설치해야 한다. 또 세대당 2~3회선을 미리 설치하는 것이 좋다.
4) 오폐수정화 시설설치	10세대 이상일 경우에는 해당관청에서 오폐수정화시설을 설치하도록 한다.  10세대가 안되더라도 집단 오폐수정화시설는 적극적으로 검토 해볼 만 하다.

사용승인공사(준공검사)
 

사용승인관련서류

1. 사용검사 신청서 및 사용검사 필증
2. 건축도서
3. 감리일지 또는 감리보고서
4. 건축사 현장 조사서
5. 정화조 준공서 및 관리카드
6. 소방준공검사필증 (소방시설 대상건축물)
7. 구내통신설비 준공신고서 (단자함설치 및 보안기 설치확인)
8. 보일러 시공확인 (형식승인번호, 용량, 판매처)
9. 도시가스 또는 LPG 확인서
10. 하자보증금 예치증서 (공동주택,다세대주택,오피스텔 등-해당건축물인 경우)
11. 건축물 관리대장
12. 건축물 폐재류 처리확인서  

주택신축에 따른 세금 상세보기

구 분	정     의
취득세	과세대상	- 주택을 신축하는 경우
	세 율	- 취득가액의 2%
	중과세율	- 중과세율 : 10%  - 적용대상 : 고급주택  - 고급주택의 정의   ① 연면적 331㎡(약100평) 초과로서 시가2,500만원 초과하는 주택   ② 대지연면적 662㎡(약200평) 초과로서 시가2,500만원 초과 하는     주거용 건물   ③ 엘리베이터,에스컬레이터 또는 67㎡(약20평) 이상의 풀장 중     1개 이상 있는 주거용 건축물
	납부방법	-  집을 취득한 날로부터 30일 이내 해당 행정기관에 납부.
	과태료	- 납부기간을 넘기면 세액의 20%를 더 내야 함.
	감면대상	- 건축주가 공동주택과 임대주택,조합주택을 건축한 경우  - 전용면적 40㎡(12평)이하의 공동주택 및 임대주택을 최초로    분양받아 소유권이전 등기시, 취득세 전액면제  - 전용면적 40㎡(12평) 초과 60㎡(18평)이하는 50% 감면
등록세	과세대상	- 집을 등기하기 전에 해당 행정기관에 나부
	세 율	- 취득가액의 0.8%(신축)
	납부방법	- 집을 등기하기 전에 해당 행정기관에 납부
교육세	세 율	- 등록세의 20%
	납부방법	- 등록세를 납부할 때 같이 납부함
농어촌특별세	세 율	- 취득세액의 10%
	납부방법	- 등록세를 납부할 때 같이 납부함
	감면대상	- 전용면적 85㎡(25.7평)이하의 국민주택과 농가 1주택

전원주택 실별 청소요령

 

1) 거실의 청소관리

분 류	부 위	청   소   요   령
벽	일반벽지	- 청소기로 먼지를 자주 제거해 주도록 하자.
	비닐벽지	- 걸레로 닦아 준다.
	얼 룩	- 지우개나 치약을 듬뿍 묻힌 천으로 닦는다.
	기름때	- 식빵 조각으로 문지르면
	매 직	- 아세톤으로
	잉크와 먹물	- 칼로 긁어내고 분필가루를 칠한 뒤 샌드페이퍼로 가볍게 문질러 준다.
	손 때	- 말랑말랑한 식빵으로 때묻은 부분을 문지른다.
	전기스위치	- 고무 지우개로 닦아주면 깨끗
	손잡이	- 손잡이 얼룩은 표백 효과가 있는 레몬으로 닦는다. 향기도 좋고,    손잡이도 깨끗해질 것이다. 하지만 레몬이 없다면 먹다 남은 맥주나    식용소다 탄 물, 혹은 치약을 헝겊에 묻혀 닦아주자.
	벽곰팡이 예방	- 방안의 습도가 놓아지면 벽에 이슬이 맺히고 곰팡이가 슬게 된다.    이를 방지하기 위해서는 물과 알코올을 4대 1의 비율로 섞어 눅눅해진    벽에 스프레이로 뿌려두면 좋다.
벽, 천장	천정면	- 유리창에 페인트가 묻지 않도록 신문지를 물에 흠뻑 적셔서 유리에    붙이고 페인트 칠을 시작하는 것이다. 이렇게 해 놓으면 신문지를 떼도    유리는 깔끔!
	조명기구	- 조명기구에 먼지가 끼면 뜨거운 열로 인해 먼지가 눌어 붙게 되어    좀처럼 닦여지지 않는다. 이럴 때는 갓 위에 휴지를 덮어준 뒤 그 위에    집에서 쓰는 세제액을 스프레이로 뿌려주고, 10∼20분 정도 기다리면    먼지가 붙어서 위로 떠오르게 된다. 이 때 휴지를 떼어내고 헝겊에 물을    묻혀 닦아 내면 깨끗이 잘 닦인다.
창문 주변	창틀, 페인트칠	- 긴 막대기에 헌 스타킹을 씌운 빗자루를 이용해 천장을 쓸어보자.    스타킹은 정전기를 일으키기 때문에 먼지가 일어나지 않고 고스란히    쓸려져 나온다.
	유리창	- 반드시 바깥쪽에서부터 먼저 닦도록 하자. 그래야 안쪽의 얼룩이    잘 보여 서 깨끗이 닦을 수 있기 때문이다.  - 유리 세척제를 이용하는 것이다. 세척제를 뿌리고 마른걸레로    닦아낸다. 세척제가 없을 경우는 헝겊을 물에 적셔 더러운 부분을 닦아낸    다음, 신문지로 원을 그리듯 닦아 보자.
	블라인드	- 고무장갑을 먼저 끼고, 그 위에 면 장갑을 끼는 것이다. 그리고    주방용 세제를 희석시킨 물에 장갑 낀 손을 담갔다 꺼내 블라인드를    한 줄 씩 닦아낸다.
	창틀, 문지방	- 연필에 휴지를 돌돌 말아 창틀 사이에 끼우고 먼지를 모은 다음    청소기로 빨아낸다. 휴지에 물 을 흠뻑 적셔 닦아내도 좋다.
	방충망	- 양쪽에 큰 스펀지를 대고 비벼가면서 닦는 게 좋다. 하지만 더러움이    심할 경우는 창틀에서 떼어내 세제로 닦은 다음 마른걸레질로 습기를    완전히 없애는 것이 가장 확실한 방법이다.

 

2) 카페트의 오물종류별 청소방법
카페트는 대개의 경우 전문 세탁업소에서 하게 되므로 여기서는 오물을 떨어뜨렸을 때의 응급처리 정도의 수준으로 소개하고자 한다.

오 물 종 류	청   소   방   법
간장,소스	- 흡수리로 빨아들이고 중성세제를 타 더운물이나 암모니아,    알콜로 닦아준다.
술(맥주,양주)	- 더 번지지 않게 오물 위에 소금을 뿌리고 부드러운 부러시로    문지른 다음 스폰지에 물을 적셔서 닦는다.
커피,코코아,홍차 등	- 더운 물을 떨어뜨린 곳에 적시고 흡수지로 빨아들인 다음 마른    수건으로 닦는다.
초코렛	- 오물 위에 붕사분말을 뿌리고 15분 쯤 찬물에 적시고 마른 수건으로    가볍게 닦고 마르면 전기소제기 등으로 붕사를 제거한다.
엿, 캔디, 쨈	- 더운 물에 중성세제를 풀어 넣고 그것을 적신 헝겊으로 닦는다.    그러고도 자국이 남으면 벤젠으로 가볍게 닦는다.
껍	- 똘똘 뭉치면서 돌 수 있는 한 찝어 내면서 닦고 남은 부분을 알코올이나    벤젠 등으로서 부드럽게 해본다. 그래도 떨어지지 않을 경우 드라이아시스로     차게 하여 냉고시켜 본다. 그 후 그부분을 두들겨서 가루로 만든 후 털어낸다.
우유, 마요네즈 및 기타 유제품	- 헝겊에 더운 물을 적셔서 가볍게 문지르고 남은 부분은 벤젠을 사용하고    그 후 중성세제를 탄 물로 닦는다.
달걀	- 우선 무딘 칼등으로 긁어내고 찬물을 헝겊에 묻혀서 가볍게 문지른 다음    그래도 자국이 남으면 벤젠으로 닦는다.
매니큐어	- 벤젠으로 조심스럽게 닦는다.
페인트	- 떨어뜨린 즉시라면 휘발성 기름을 적신 천으로 가법게 문지르면 떨어진다.    마른 후에는 전문가에 의뢰해야 한다.
윤활유	- 휘발성기름으로 연하게 하고서 하얀종이로 덮은 후 다리미로 문질러    기름기를 뺀다. 그 후 알콜로서 닦은 후중성세제로 문지른다.
잉크, 먹물	- 흠수지로 빨아들인 다음 더운 물에 적신 스폰지로 가볍게 문지른다.    또는 우유나 조금 부패한 것을 물로 닦는다.
흙탕물자국	- 말린 후 연한 브러시로 충분히 닦은 다음 중성세제물로 닦는다.
구두약, 크레용	- 벤젠을 묻혀서 때묻은 것을 두드린 것과 같이 해서 빼내면 된다.    여러번 반복한다.
피	- 1리터의 찬물에 한컵반의 소금을 넣어 닦아보고 그 후 더운물로 닦는다.
칵테일	- 흰 헝겊에 물을 적시고 가볍게 문지른다. 만일 칵테일에 과즙이    들어 있을 때는 전문가에게 의뢰한다.
초	- 2% 암모니아수로 닦은 후 물로 닦아낸다.
콜라,사이다	- 암모니아수나 붕산수로 닦고 중성세제를 탄 더운 물로 닦는다.
곰팡이	- 브러시로 문지르고 알콜로 닦는다.
오줌	- 곧 소금물, 또는 붕산수로 닦고 중성세제를 탄 물로 닦는다.
애완동물 오줌	- 완전히 제거하기는 힘들지만 즉시 소금물로 닦고 다음에 5% 암모니아수로    닦은 후 중성세제를 탄 더운 물로 닦는다.
담배불에 탄 자국	- 옥시풀로 적신 치솔로 문지르고 탄 부분을 뗴어낸다.

 

3) 주방의 청소관리

부 위	청  소   방   법
싱크대	- 수세미로 닦으면, 스테인레스 스틸에 흠집이 생기므로, 주방용 세제로    살짝 닦은 뒤 이들 야채로 닦는다.  - 배구 플라스틱 쓰레기망은 안 쓰는 칫솔을 이용해 닦으면  - 기름때가 끼었을 때는 걸러 마시고 남은 찻잎수된 다 만일 기름때가    끼었을 때는 걸러 마시고 남은 찻잎을 이용하면 좋다.  - 마지막에 살균을 위해 뜨거운 물을 부어준다면 더욱 좋다.
냉장고	- 콘센트를 빼고 냉장고 앞에 신문지를 깔아 놓은 후, 안의 음식들을 다 꺼낸다.  - 야채박스와 선반은 빼내 물로 닦은 후, 수건으로 닦은 뒤 햇빛에 말린다.  - 냉장고 안은 식초를 묻혀 닦은 후 더운물로 닦아주자. 그 다음 소독용    알코올로 닦으면 더욱 효과적이다.  - 문짝에 붙은 고무바킹의 때는 칫솔이나 수세미로 문지르면 깨끗해진다.  - 냉동실은 물걸레로 깨끗이 닦아내는 것으로 충분하다.  - 1년에 두 번 정도는 진공청소기로 안쪽 방열기를 청소해주고, 증발판도    한 달에 한 번 정도는 물로 닦아줘야 한다.
레인지후드	-레인지 후두에 끼는 때도 거의 기름때가 많다. 따라서 일반 기름때를 닦아내는    방법을 그대로 활용하면 된다. 주방용 휴지로 축축하게 한 다음    물에 불은 기름때를 닦아내자.
장마철 주방관리	- 행주는 매일 저녁 삶아서 쓰는 것이 좋다. 삶기가 번거롭다면 5-10배로 희석한    표백액에 담갔 다가 뜨거운 물에 헹군 뒤 잘 말려 사용하자.  - 그릇이나 도마도 2-3일에 한번씩 뜨거운 물로 열탕 소독을 해 준다.  - 칼은 깨끗이 닦은 뒤 뜨거운 물로 헹궈주고, 오랫동안 사용하지 않을때는    식용유를 살짝 발라 두는 것이 좋다.

 

4) 화장실 및 욕실의 청소관리

부 위	청소방법
바닥,벽, 타일청소	- 살균 소독제와 세제를 섞은 것을 바닥에 뿌리고 솔로 박박 문질러 준다. 벽도    바닥과 마찬가지 로 타일로 되어 있으므로 같은 방법으로 닦으면 된다.    타일 사이의 홈은 미생물의 번식이 쉬우므로 더욱 빡빡 문지른다.  - 타일이 깨져서 보기 싫을 경우는 실리콘으로 막든지 아니면 타일 형식의 접착    시트를 이용하면 저렴한 비용으로 깔끔하게 꾸밀 수 있다.
화장실 악취...	- 악취는 성냥에 불을 붙여서 제거할 수 있다.  - 원두커피 찌꺼기를 예쁜 용기에 담아 욕실 구석에 놔두면 좋다.
변기에 찌든 때	- 변기에 묵은 때가 끼어 있을 땐 수세미에 치약을 발라 닦으면 예전의 흰색을    다시 찾을 수 있다. 치약은 흰색 냉장고가 바랬을 경우에도 많이 이용하는데    거즈에 묻혀 닦으면 묵은 때가 벗겨진다.
욕조와 세면대	- 욕조와 세면대는 물을 받아서 쓰기 때문에 가장자리에 때가 끼기 쉽다. 보통    욕실용 세제를 풀어 수세미로 살살 문질러 닦는데, 더러움이 심할 경우는    티슈에 때를 불린 후 닦아낸다.  -물때만 묻은 경우라면 치약을 사용하면 깨끗하게 뺄 수 있다. 수도꼭지도    액체 클렌저를 묻혀 닦아낸다. 부품 연결부위에 낀 녹이나 때는 헌 칫솔을    사용하면 편리하다.
배수구	- 배수구에는 가성 소다 1컵 정도를 붓고 식초를 1컵 부으면 거품이 생기는데,    이때 뜨거운 물로 부으면 잘 내려간다. 시판되는 '트레펑'등 전용 세제를    이용하면 편리하긴 하지만 환경을 오염시키므로 사용을 자제하는 것이 좋다.  - 평소 배수구의 거름쇠에 헌 스타킹을 걸쳐놓으면 막힘을 예방할 수 있다.
욕조와 세면대트랩에 낀 녹 제거	- 샤워기나 세면대 밑의 트랩 등에는 항상 물이 고이기 때문에 녹이 생기게 된다.    이때는 베이킹 파우더나 먹다 남은 땅콩버터를 휴지에 묻혀 닦아주면 된다.
수도꼭지	- 수도꼭지는 치약을 헝겊에 묻혀서 닦던지 양파가 들어있던 망을 버리지 말고    보관하고 있다가 세제를 묻혀서 닦으면 말끔하게 닦아진다.  - 알루미늄 호일로 문지르는 것도 윤을 내는 한 가지 방법! 샤워기 구멍의 때는    식초를 뜨거운 물에 타서 한 시간 정도 담가둔 후 솔로 박박 문질러 닦으면    말끔해진다
욕실 곰팡이 제거	- 선반에 킨 곰팡이라면 소다를 푼 물을 부드러운 천에 묻혀 닦아주는 것    만으로도 쉽게 제거된다.  - 세면대, 변기 등의 접착면인 실리콘 고무부분에 곰팡이가 생겼을 때는 시간이    좀 필요 하다. 잠자기 전에 미리 락스를 적신 화장지를 가늘게 꼬아 곰팡이가    생긴 부분에 둘러놓는다. 그 리고 다음 날 수세미를 문질러 닦는다.  - 욕실 벽면과 바닥 타일의 얼룩과 타일 사이의 곰팡이는 염소계 표백제를    분무기에 넣어 뿌려주면 된다. 이때 화장지를 깔고 그 위에 표백제 탄 물을    뿌리거나 뿌린 후 30분 정도 랩이나 비닐을 붙여 놓으면 더욱 효과가 좋다

 

5) 보일러실의 청소관리

▶ 여름철 보일러 관리...
여름철은 난방계절이 아니라서 보일러를 그냥 방치해 두기가 쉽다. 그러나 우리나라의 계절적 특성상 여름철은 보일러가 부식되거나 고장나기 쉬운 계절이다. 특히 장마철 동안이나 집중호우 등으로 보일러에 습기가 찬다거나 아예 물에 잠겨버리는 일도 많은데 이에 대한 대비책을 잘 세워 두셔야 보일러를 두고두고 잘 사용할 수 있다.

먼저 여름철에도 보일러를 가끔 틀어주는 것이 좋다. 요즘은 여름철에도 온수사용이나 습기제거를 위해 보일러를 사용하는 일이 종종 있는데, 이것은 보일러 관리에 아주 바람직한 일이다.

모든 기계제품이 그렇듯이 보일러도 사용하지 않고 방치하면 성능이 저하되거나 고장이 날 우려가 있는데 이렇게 가끔씩 가동을 해주면 보일러의 열교환기 부식이나 순환펌프 고장을 예방하는데도 도움이 될 뿐만 아니라 집안의 습기도 말려주어 집안이 눅눅해지는 것을 막을 수 있다.

가스보일러의 경우 한 달에 한번 정도는 사용해 주는 것이 좋은데 급탕 온수쪽이나 여름으로 스위치를 돌려놓고 사용하는 것이 좋다. 또한 여름철에 보일러를 장기간 사용하지 않을 때는 보일러의 전원 콘센트를 차단해야 하다. 여름철에는 벼락이 치는 일이 잦은데, 이렇게 콘센트를 차단해 주면 낙뢰로 인한 피해를 예방할 수 있으며, 철로 된 보일러의 경우는 페인트 칠이 되지 않은 내부 등에 방청유나 폐엔진오일을 칠해 두어야 내부가 부식되는 일을 막을 수 있다.


▶ 집안이 침수되어 보일러가 침수되었을 때.....
먼저 계속 내리는 비로 보일러실이 침수될 우려가 있는 경우 기름보일러는 전원을 차단한 후 보일러 제어 콘트롤 박스를 분리하여 별도 보관하시고 기름저장탱크의 기름을 비운 다음 기름탱크 주변 밸브를 잠가야 하다.

가스 보일러의 경우 LPG 를 사용하시는 가정에서는 LP가스용기의 밸브를 잠그고 분리하여 용기를 높은 곳으로 옮겨두시고 도시가스를 사용하고 계시다면 중간밸브와 메인 밸브를 모두 잠가두어야 안전하다.

 

전원주택 하자보수

하자보수기간 참고하기

 

* 공동주택의 하자보수기간(공동주택 관련법규)을 참고한 것임.

번호	공사종류	보수기간(년)		번호	공사종류	보수기간(년)
1	토공사	1		2	석축공사	2
3	옹벽공사	2		4	배수공사	2
5	포장공사	2		6	공동구공사	2
7	지하저수조공사	2		8	정화조관련공사	1
9	경량철골공사	2		10	옥외급수관련공사	1
11	창문틀,문짝공사	1		12	수장목공사	1
13	지붕 및 방수공사	3		14	창호철물공사	1
15	수장공사	1		16	미장공사	1
17	포장공사도배공사	1		18	도장공사	1
19	잔디공사	1		20	식재공사	2
21	온돌공사	2		22	조경시설물공사	1
23	옥내설비공사	2		24	주방기구공사	1
25	포장공사열원기기설비	2		26	옥외설비공사	2
27	보온공사	1		28	공기조화기설비	2
29	급수설비공사	2		30	배관설비공사	2
31	배수통기설비	2		32	자동제어설비	2
33	가스설비공사	3		34	온수급수설비	2
35	옹벽공사배연설비공사	2		36	위생기구설비	1,3
37	포장공사동력설비공사	2		38	소화설비공사	2
39	수,배선설비	2		40	배관배선공사	2
41	방재설비공사	1,3		42	조명설비공사	1,3
43	전기기기공사	2		44	TV공청설비	2

하자발생부위

부 위	하자발생 유형
슬래브(천정)	- 방수 불량   - 설비배관 누수   - 슬래브 크랙   - 외벽 크랙에 의해서 물이 스며 듬.
발코니 샷시 주위	- 샷시 이음 부위 처리 불량   - 콘크리트면과 샷시부위 실리콘 처리불량   - 샷시 하부 물구멍 막힘으로 인해 물이 취약부위로 스며 듬.   - 샷시 바에 결로가 많이 발생, 특히 북쪽면(단열바 사용, 환기조치)
도배지 곰팡이	- 환기부족   - 도배풀에서 곰팡이 발생   - 결로에 의한 곰팡이   - 습기를 제거하기 전 도배를 했을 경우   - 장판지 니스칠은 충분히 건조 후 마감
결로발생	- 소화전함, 전기함주위 단열처리 미흡   - 북쪽에 면한 창호주위에 다수 발생   - 코너부위 단열재 미시공   - 단열재와 단열재 연결부위 틈새발생   - 단열재 성능 부족(제규격 미사용)   - 외부에 돌출된 보와 연결된 내부벽체부위(단열재 미시공)-
화장실 소음	- 슬래브 두께 부족   - 배관파이프 주위 몰탈 충진 미흡   - 천정내 배관파이프 소음대비 미흡
현관문 주위	- 현관문 주위벽 단열재 미시공 (특히 상부)   - 단열재 연결 부위 틈새 발생   - 문틀주변 단열재 미시공

주택 증ㆍ개축

증ㆍ개축에 필요한 기초지식

항 목	청 소 방 법
건축법에 저촉 여부	- 해당지역의 건축제한 사항에 저촉되지 않는 범위에서 증개축     면적이나 높이를 정한다.     (건폐율, 용적율, 도로사선제한에 의한 높이제한, 일조에의한 높이제한)
사전점검사항	- 착공전에 건물의 구조진단을 받는다.   - 건물, 대지, 도로와의 관계 검토   - 기존 지붕과의 연계성 :     지붕형태가 복잡해지거나 골이 생기는 것, 방수,누수에 대한 고려   - 기존 외부 마감재와 통일   - 현관 및 기존방의 일조, 통풍, 동선 등을 고려   - 설비가 필요한 부분에 대한 검토   - 공사비용 검토 :     부엌, 욕실, 세면실, 화장실 등은 예산을 자세하게.     단층 증축공사 : 기초공사비 추가     2층 증축공사 : 기초보강, 지붕공사, 공사용 발판의 제거비용 추가   - 증,개축 공사 시기 결정   - 증,개축 공사할 때 살림살이의 배치
공사시기결정	- 계획단계 : 공사시작보다 1-2개월 전에 설계도 작성 및 시공자 선정   - 공사시기 결정 :     장마철의 피하기 위해 3월에서 6월 사이     동절기 공사를 피하기 위해 9-11월 사이
시공자 선정	- 증,개축은 소규모공사에 해당하므로, 주택전문업체에 의뢰하거나     인맥이 있는 사람 또는 설계자에게 의뢰해서 소개받도록 한다.   - 시공자에게 시공상세도와 내역명세서를 제출받아 검토한다.     (공사중의 변경이나 분쟁시에 도움이 된다)   - 증개축 공사도 공사비는 3-4회정도로 나누어서 지불하도록 한다.
증개축 신고절차	- 증개축 공사를 실행하기에 앞서, 반듯이 관할 행정기관에 신고하고,     신고필증을 교부받은 후에 공사를 착수하도록 한다.   - 허위로 신고하거나 건축신고를 하지 않지 않고 건축을 하는 경우     200만원의 과태료 부과

농가주택 구입 후 리모델링 시

농가주택 개조

 

기존 건물을 헐지 않고 새롭게 단장하는 리노베이션이 최근 인기를 끌고 있다. 리노베이션이란 단독주택이나 아파트 등의 공동주택에 이르기까지 간단하게 헌집을 새롭게 고치는 것을 의미한다. 즉 리노베이션은 단순한 주택의 수리 차원이 아니라 좀더 포괄적인 개념을 내포하고 있다. 그건 다름 아닌 간단한 설비공사에서 주택의 전체적인 개조까지를 포함하는 것이다.

이에 따라 건축물의 리노베이션은 크게 3가지로 나눌 수 있다 즉, 내력벽을 손대지 않고 건물의 인지도를 높이기 위한 외관공사가 있고, 내력벽까지 손을 대 외관과 내부구조를 완전히 바꾸는 대수선 공사 그리고 건물의 내외부에 대한 개보수는 물론 중개축까지 곁들이는 공사가 바로 그것이다.
이 중 내력벽에 손을 대는 공사(기둥 3개 이상 개조시)는 사전에 해당 관할 군청의 허가를 받아야 한다. (이 부분에 대한 실효성은 떨어진다.)

대부분의 농가주택 리노베이션은 이중 두번째와 세번째의 공사를 함께 병행하고 있다. 예전에는 상가주택이나 단독주택의 난방시설과 관련된 개조공사가 주류를 이루었으나 최근 들어서는 시골의 농가주택을 리노베이션하는 경우가 점차 늘어가는 추세에 있다. 이는 저렴한 비용으로 농가주택을 구입한 후 간단한 수리를 통해 별장과도 같은 전원주택의 꿈을 어렵지 않게 이룰 수 있기 때문인 것으로 풀이되고 있다.

농가주택은 그 특성상 비교적 넓은 대지 위에 건물이 차지하고 있고 또 공터가 넓어 리노베이션을 통하여 새롭게 재탄생할 수 있는 여건이 비교적 유리하다. 또한 주변 경관과도 어울릴수 있는 자연 친화적인 소재를 이용하면 좋은 별장을 하나 구입하는 것과도 같은 효과를 얻을 수 있어 일석이조의 효과를 누릴 수도 있다.
사실 얼마전까지만 해도 농가주택을 개조한다고 하면 대부분 텃밭이 딸린 집 정도로 생각하기 쉬웠다. 그러나 최근에는 텃밭의 개념을 벗어나 자연 속의 집, 그야말로 전원주택에 가깝도록 개조하는 것이 추세로 자리잡아 나가고 있다. 이는 자연과 호흡하고 생활할 수 있도록 개조의 소재를 다양하게 선택하기 때문이다.

먼저 농가주택 리노베이션에 앞서 집 주인이 꼭 점검해야 할 사항이 있다. 바로 제대로 된 농가주택을 구입해야 한다는 것이다. 시골에 있는 농가집들은 그 양상이 천차만별이어서 만약부실한 농가주택을 구입했을 경우는 차라리 신축을 하는 편이나을 정도로 개보수 비용이 많이 나오는 경우도 왕왕 있기 때문이다.

우선 첫째로 지적도상에 진입도로가 정확하게 나타나 있는지를 살펴봐야 한다. 오래된 농가집의 경우 타인의 땅을 진입로로 사용하고 또 동네 인정상 이를 묵과해주는 경우가 많기 때문이다. 하지만 땅의 소유자가 바뀌면 상황이 180도 달라져 소유권 문제로 인해 어려움을 겪는 경우가 종종 있다. 때문에 사전에 진입로의 유무를 정확히 파악해야만 한다. 또 농촌의 집들은 진입로가 좁은 경우가 많으므로 개조공사시 작업 차량 및 자재 운반 차량이 다닐 수 있을 정도의 진입로를 갖춘 집을 구입하는 것이 여러모로 좋다.

둘째는 농가주택을 구입하기 전에 전문가에게 주택의 상태를  점검토록 하여 '과연 비용을 들여 개보수를 할만한 가치가 있는지'를 면밀히 파악해야 한다. 주택의 상태가 너무 낡아서 개보수 비용이 신축 공사만큼 소요돼 비용만 낭비하고 결국 다시 신축을 해야 하는 경우가 발생할 수도 있기 때문이다.
농가주택은 당초 그 특성상 통풍과 자연 채광이 잘 되도록 지어졌는데 우리나라 농가주택 역시 대부분 비교적 양지바른 곳에 위치하고 있는 것이 특징이다. 이와 같은 위치상의 장점은 건축적으로 대단히 좋은 곳에 그 터를 잡은 것이라고 볼 수 있는데 이러한 자연적인 이점을 최대한 활용한다면 경우에 따라 최소한의 비용으로 최고의 전원주택을 마련할 수도 있다.

그러나 모든 농가주택들이 리노베이션을 통하여 별장과도 같은 전원주택으로 모두 탈바꿈되는 것은 물론 아니다.
먼저 농가주택은 그 구조상 보와 기둥들이 단층에 알맞는 형태를 띠고 있는 경우가 대부분인데 그 소재 또한 대부분 목재로 이루어져 있기 때문에 이는 대단위 리노베이션을 하는데는 취약한 구조라고 아니할 수 없다.
또 농가주택은 집의 상태가 흙벽으로 된 경우가 대부분이고 구조물 자체가 노후되어 한 부분을 보수하기 위해서 철거하거나 손을 대면 그 충격으로 다른 부분까지 문제가 생겨 한곳을 보수하려 했다가 엉뚱하게 다른 부분까지 보수해야 하는 문제성 때문에 최초 계획했던 면적과 비용을 초과하는 경우가 허다한 것이 사실이다.

특히 농가주택은 단열과 난방시설에 유의해야 한다. 천장이 깨끗해 보여도 막상 뜯어보면 얇은 합판 1장과 지붕재인 낮은 슬레이트 1장이 전부인 경우가 대부분이다. 오래된 슬레이트지붕은 보기에는 멀쩡해 보이지만 돌맹이 등 작은 충격에도 파손되어 힘들게 수리해서 도배 장판까지 새것으로 했는데 장마철에 비가 새는 경우도 있기 때문이다.
또한 정화조와 오폐수가 어디로 나가는지를 잘 살펴 이웃 주민과의 마찰이 생기지 않도록 신경써야 한다.
그 중에서도 제일 중요한 것은 전기배선이다. 낡았을 경우 화재 우려성을 고려해 전기배선만큼은 새롭게 하는 것이 안전하다.

농가주택의 구조는 단층을 전제로 지어졌고 또 과거 수백년을 그렇게 사용해 왔기 때문에 무리하게 증축을 하거나 단층을 2층으로 하는 것은 그리 바람직한 개조가 못된다. 이것은 비용도 비용이지만 건물의 수명과 안전성에도 문제가 되고 또 전원주택 특유의 멋을 해치기 때문에 가급적 삼가는 것이 좋다.

 

농가주택 개조 방향

 

농가주택을 전원주택으로 개조하려 할 때 먼저 고려해야 할 사항은 무엇보다 건축물의 용도를 살피는 일이다. 구입하고자하는 건축물이 정식으로 건축물 관리대장에 등재된 주택이나 건물인지를 확인해야 한다. 농가주택의 경우 간혹 창고 용도이거나 무허가 건물인 경우가 종종 있기 때문이다. 구입하고자 하는 농가주택이 건축물 관리대장에 등재된 건물이라면 아무런 이상이 없는 물건이라고 봐도 일단은 무방하다. 그리고 농가 주변의 대지에 대하여 전용 및 산림훼손 가능 여부를 확인하는 것 역시 매우 중요한 일이다. 이는 증개축시 꼭 필요한 사항이며 대지의 경계를 명확히 하는 절차이기도 하다.

건축물 관리대장에 이상이 없다면 자신이 구입한 농가주택에 대해 어떠한 용도로 활용할 것인지를 정확히 따져 리노베이션의 방향을 설정해야 한다. 농가주택 개보수는 구입하는 사람의 계획에 따라서 손질의 범위도 달라져야 하기 때문이다.이는 대체적으로 2가지 방향으로 압축되는데 첫째가 주거용이고 두번째가 별장용이다.

주거용 리노베이션의 방향 기준은 가족의 수, 연령 그리고 각자 취미생활의 다양성 등을 고려해야 하며 특히 주거용의 경우 화장실, 주방, 거실의 위치 그리고 마감재의 선택 등 가족 구성원의 연령에 따른 세심한 가족 설계가 필요하다. 이 경우 완전정착하여 장기적으로 살  집이기 때문에 비용이 다소 더 들더라도 동절기나 장마철을 염두에 두고 완벽하게 수리하는 것이 좋다.
또한 농가주택 리모델링은 도시의 건축물과는 달리 마감 소재가 흙이나 시멘트 블록인 경우가 많은 편인데 이를 잘만 활용하면 도시에서는 전혀 맛볼 수 없는 토속적인 소재를 이용하여 집을 개조하는 효과를 얻을 수도 있다.

반면 농가주택을 주말용 및 별장용으로 사용할 경우에는 집터의 위치를 고려하여 마감 소재에 각별한 신경을 써야 한다. 특별히 관리인이 상주하는 것이 아니라면 외장재나 내부 마감재 등이 관리하기 쉽고 견고한 것을 선택하는 것이 여러모로 좋다. 너무 고급스러운 것은 보기에는 좋을지 모르나 오히려 집을 청소하고 유지하느라 경우에 따라 별장으로서의 휴식 기능을 상실할 수도 있기 때문이다.

이렇듯 단기간에 완전 이주 계획이 없는 경우에는 구입 후 일단 최소의 비용으로 아주 불편한 부분만 손질해서 살아보는 것도 현명한 방법이 될 수 있다. 그리고 향후 건물을 신축할 경우를 대비해서 조경 등 집터의 주변 정리를 미리 하는 것도 괜찮은 방법이라고 할 수 있다.
농가주택의 리노베이션 방향이 서면 증개측이 아닌 경우 바로 원하는 리노베이션 사업을 시행하면 된다. 다만 증개축이 따를 경우 관할 구청에 신고 및 허가를 받아야 한다.

 

농가주택 리모델링 비용

농가주택 리모델링의 장점은 다름 아닌 개조를 통하여 전원주택의 꿈을 이룰 수 있다는 것이다. 또 신축 비용의50%~70%밖에 안되는 저렴한 건축 비용도 장점으로 꼽히고 있다.
농가주택 리모델링의 비용 문제에 있어 평당가 산출 방식은 무의미하다. 왜냐하면 농가주택의 특성상 집의 보존 상태에 따라 공사 비용이 천차만별일 수밖에 없기 때문이다.

건물의 상태를 진단하고 나서야 평당 개조 비용이 산출되는데 대략 평당 150만~200만원 정도면 웬만한 농가주택의 개보수가 가능하다.
농가주택 개보수는 처음부터 새로 짓는 신축공사와 달리 다소 까다롭고 또 복잡한 면이 있기 때문에 업자와 발주자 사이에 분쟁이 생길 소지가 다분하다.

이 때문에 주택구입자가 아예 동네사람을 고용해서 수리를 하거나 자재를 구입해서 부분적으로 발주를 주는 경우도 있으나 건축에 대한 전문적인 지식이 없으면 효과적인 개보수를 기대할 수 없으며 경비만 낭비하고 끊임없이 개보수 공사가 이어지는 악순환을 초래할수 도 있다. 때문에 전문가와 현장 방문 후 충분한 상담과 협의를 거쳐 시행해야만 비용을 절약할 수 있을 뿐만 아니라 좀더 효과적이고도 실용적인 리노베이션을 기대할 수 있다.  

2021.04.04 - [귀농귀촌정보] - 전원주택 짓기 순서와 건축허가 절차,전원주택 건축비용/설계비용 2021.04.04 - [귀농귀촌정보] - 농지전용허가 절차,농지전용부담금 계산법/감면 면제대상 2021.01.03 - [귀농귀촌정보] - 토지 지목의 종류,토지 지목변경 방법/절차와 비용