토지 지목의 종류,토지 지목변경 방법/절차와 비용

토지 지목의 종류,토지 지목변경 방법/절차와 비용

농지

가장높은 지가상승률을 기록하는땅이다. (도시지역 안팍으로 농지을 잘살펴보면 돈이 되는 땅이 있다.)

 

임야

형질변경이 쉬워 개발투자가 가장 용이한 땅이다. (임야는 산지관리법상 보존산지지구와 준보존산지지구가있다) 보존산지지구는 개발이 어렵다. 준보존산지땅이 개발이용이 가능한 땅이다.

 

관리지역(준농림지)

가장 많이 오르는 땅이며 개발도 쉽다 (수도권 광역시인근시군은 2005년 12월까지 관리지역이 세분화된다) 계획관리 생산관리 보존관리 지역으로 세분화 되는데 생산보존관리지역은 개발에 많은 제약을 받는다. 계획관리지역은 개발행위가 자유로워 가격 상승 많이되는 땅이다.

 

 

녹지

개발가능한 땅과 개발불가능한 땅이 있다. 시설녹지는개발이불가능하고 생산녹지는 개발에 제한을 많이받고 자연녹지지역이 개발이 쉽다.

 

그린벨트

언제가는 황금알을 낳게되는 땅이지만 오랜 시일이 걸린다. (수도권 서울인천 외곽도로 시내안쪽이 풀릴가능성이 많은 땅이다. 신도시가 외곽도로 안쪽으로 형성된다) 현제 = 양주시덕정동,파주,동두천등 택지개발완료 군사보호시설 함정과 기회가 공존하는땅이다.

 

용지

돈이되는 땅과 돈이 안되는땅이 있다 1) 상업용지::매력없는 투자대상토지다 2)관리지역::관리지역에서 공장용지을찿아 허가해서 매도하면 큰차익이생긴다 전문기술이필요하다 전문가와상의필요) 3)전원투택용지 수도권지역 교통이편리한 광주 용인 양평 양주 김포 강화지역으로 수도권] 외곽순환도로 건설등에 호재로 추가수익이 많을 것으로 예상된다.

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지목은 하나의 필지마다 하나의 지목을 설정하는 것(1필1목)이 원칙입니다.

1개의 필지가 둘 이상의 용도로 활용되는 경우에는 주된 용도에 따라 지목을 설정하고 토지가 일시적인, 또는 임시적인 용도로 사용될 때에는 지목을 변경하지 아니합니다.

지적도/임야도 등의 지도에서 지목은 머리글자를 딴 [부호]로 표시합니다.

 

토지 지목의 종류

1. 전 [전] : 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물, 나무 등을 재배하는 토지

2. 답 [답] : 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼, 연, 미나리 등의 식물을 주로 재배하는 토지

3. 과수원 [과] : 사과, 배, 귤 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지.

4. 목장용지 [목] : 축산업 및 낙농업을 위하여 초지를 조성한 토지 초지.

5. 임야 [임] : 산림 및 원야를 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 황무지 등의 토지.

6. 광천지 [광] : 지하에서 온수, 약수, 석유류 등의 용출구와 그 유지에 사용되는 부지.

7. 염전 [염] : 바닷물을 끌어올려 소금채취하기 위하여 조성된 토지.

8. 대 [대] : 영구적 건축물 중 주거, 사무실, 점포와 박물관, 극장, 미술관 등 문화시설의 부지.

9. 공장용지 [장] : 제조업을 하고있는 공장시설물의 부지.

10. 학교용지 [학] : 학교의 교사와 이에 접속된 체육장 등 부속시설의 부지.

 

 

11. 주차장 [차] : 자동차 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지.

12. 주유소용지 [주] : 석유 및 석유제품, 액화석유가스 등 판매.

13. 창고용지 [창] : 물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지.

14. 도로 [도] : 보행이나 차량운행에 필요한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지.

15. 철도용지 [철] : 교통 운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지.

16. 제방 [제] : 방조제, 방수제, 방사제, 방파제 등의 부지.

17. 하천 [천] : 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지.

18. 구거 [구] : 용수 또는 배수를 위한 인공적인 수로, 둑의 부지.

19. 유지 [유] : 댐, 저수지, 소류지, 호수, 연못 등 상시적으로 물을 저장하고 있는 토지.

20. 양어장 [양] : 육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지.

21. 수도용지 [수] : 물을 정수하여 공급하기 위한 시설을 갖춘 부지.

22. 공원 [공] : 일반 공중의 보건, 휴양, 정서생활 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지.

23. 체육용지 [체] : 종합운동장, 실내체육관, 승마장 등 체육활동에 적합한 체육시설을 갖춘 부지.

24. 유원지 [원] : 일반 공중의 위락, 휴양등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 부지.

25. 종교용지 [종] : 교회, 사찰, 향교 등 일반 공중의 종교의식을 위한 건축물의 부지.

26. 사적지 [사] : 문화재로 지정된 유물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지.

27. 묘지 [묘] : 묘지공원, 봉안시설 등 사람의 시체나 유골이 매장된 토지.

28. 잡종지 [잡] : 다른 지목에 들지 않는 토지.

 

토지 지목변경 방법/절차와 비용

누구나 자산 가치를 올리고자 하는 바람이 있습니다. 아파트라면 큰 상관은 없지만 토지는 일반적으로 환금성이 떨어져 그 가치를 올리기가 쉽지 않습니다. 토지 투자자 중에서는 토지이용계획확인원도 제대로 살펴보지 않고 섣부른 투자를 하는 사람도 종종 있습니다.

 

앞으로 소유할 땅이 개발이 제한된 곳은 아닌지, 혹은 도로가 없는 맹지이거나 보전산지인 경우 피하는 것이 토지 투자의 기본이라 할 수 있습니다.

하지만 투자의 고수들은 다양한 방법으로 토지의 가치를 높이기도 합니다.

 

바로 형질 변경, 용도 변경, 지목 변경 등의 방법입니다. 각각의 형질 변경은 절토, 포장, 성토 등 개발 행위로 토지의 형태 또는 형질을 바꾸는 개발 행위를 뜻하며, 용도 변경은 도시관리계획에 따라 용도 지역(도시·관리·농림·자연환경지역)이 바뀌는 것을 말합니다.

 

토지 지목 변경은 말 그대로 본래 지목을 새롭게 바꾸는 행위를 뜻합니다. 대개 농지나 산지(임야)에 개발 행위 허가를 받아 대지나 잡종지로 바꾸는 경우가 많은데요. 이를테면 농지 위에 주택을 짓고 준공 허가를 받으면 지목을 '전'이나 '답'에서 '대(垈)'로 바꿀 수 있습니다.

 

지목 변경은 개인이 신청할 수 있으며 허가만 받는다면 토지의 가치가 급상승하므로 많은 사람이 관심을 갖고 있습니다.

 

 

지목이란 무엇이고 그 종류는?

 

지목(地目)이란 토지의 주된 사용 목적에 따라 28가지로 구분한 명칭입니다. 전, 답, 유지, 도로, 과수원, 목장용지 등으로 나뉘며 각각의 지목은 과세 기준으로 쓰입니다.

 

지목은 '1필지 1지목' 원칙에 따라 필지마다 하나의 지목만을 설정할 수 있으며, 1필지가 2개 이상의 용도로 활용될 땐 주된 용도에 따라 지목을 설정하게끔 되어있습니다. 토지가 주 지목과 달리 일시적으로 다른 용도로 쓰일 땐 지목을 변경할 수 없습니다.

 

이를테면 농사짓던 땅을 겨울에 일시적으로 메워 스케이트장과 주차장으로 쓴다 해도 이를 유원지나 주차장 용지로 바꿀 수 없다는 뜻입니다.

 

토지 지목 변경, 어떨 때 바꿀 수 있나?

 

그렇다면 토지 지목 변경은 언제 어떤 상황에서 할 수 있을까요? 보통 지목을 변경하는 경우는 크게 세 가지가 있습니다. 첫 번째는 관계 법령에 인허가를 받아 형질 변경 등의 공사를 준공했을 때, 두 번째는 토지나 건축물의 용도가 변경돼 지목이 달라졌을 때, 세 번째는 도시개발사업 등을 추진하기 위해 시행사에서 준공 전에 토지를 합병한 경우입니다.

 

토지 소유자는 지목 변경 사유가 발생한 날로부터 60일 이내에 각 시군구청(지적소관청)에 신고해야 합니다. 이때 위의 세 가지를 증명할 수 있는 서류를 반드시 제출해야 합니다.

 

전, 답 지목변경

 

군 구청의 민원실에 방문

토지이동신고서를 작성 제출(수수료)

토지별 지목변경 조건 가능 여부 및 방법

 

1. 산지(임야)에서 대지로는 거의 불가능

임야에서 대지로 지목 변경은 반드시 건물을 지어야 하며 건축허가를 받기 위해서 경사가(지자체별 차등) 20도(15도)를 넘지 않아야 함

 

2. 농지(답, 전), 임야(산지)를 대지 또는 창고, 공장용지로는

농지(산지) 전용 허가 - 해당 토지에 건물을 지을수 있도록 토지의 형질변경한 다음에 실제로 건물을 지어 사용승인을 받아야 합니다.

반드시 토지를 개발하여 건물을 지어야 지목 변경이 가능하며, 지목을 대지, 공장용지, 창고용지 등으로 변경할 수 있습니다.

 

3. 농지의 농가주택건축시에는

농업진흥구역과 농업보호구역별로 다르며 농가 주택을 짓고자 하는 부지와 도로가 2m 이상 접해 있어야 가능 합니다.

현지 농민이 아닌 경우 농업보호구역에는 농가주택건축이 가능하지만 농업진흥구역에는 불가합니다.

 

 

1) 토지 지목변경 비용

​농지 전용시에 납부하는 "농지보전부담금"은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 전용하고자하는 해당 농지의 개별공시지가의 30%를 적용하여 산정합니다.

 

​농지보전부담금 = 전용하고자 하는 면적 (㎡) * <개별공시지가 * 30% > 단/ ㎡당 공시지가 상한가 50000원.

1평당 최고 금액은 165,000원 입니다.

예를들어 100평을 전용한다고 하면 16,500,000원정도 들어간다고 봅니다.

 

 

​2) 토지 지목변경 비용

​임야 지목을 가진 토지를 개발할 경우 산지전용허가시 "대체산림자원조성비"를 미리 납부해야합니다.

전용(지목변경)되는 임야 면적에 대해 ㎡당 고시금액을 납부해야합니다.

 

​​3) 토지 지목변경 비용

농지보전부담금이나 대체산림조성비 둘 중 하나를 납부하고 건축을 하셨을 겁니다. 그 후엔 "지목변경 취득세" 가 발생하게 되는데요, 토지 지목변경 시 지방세법상 "가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다"라는 조항에따라 농지였을 당시 개별공시지가와 개발 후 대지로 전환시의 공시지가의 차액이 과세표준이되고 지목변경 취득세액은 과세표준 * 2.2%가 됩니다.

​지목변경 취득세는 지목변경일로부터 60일 이내에 신고, 납부하셔야 합니다.

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4) 토지 지목변경 비용

준공검사가 완료되고 나면 "개발부담금"이 부과 됩니다.

개발부담금은 투기를 막기 위해 토지의 형질변경 등으로 생기는 개발이익 중 일정한 비율을 환수하는 제도이며 국가 또는 지방자치단체로부터 허가 · 인가 · 면허 등을 받아 택지개발사업 · 공업단지조성사업 등 각종 개발사업을 시행하는 사업자가 개발이익환수에 관한 법률에 의해 정부에 납부하는 부담금 형태의 공과금을 칭합니다.

 

 

​​개발부담금의 산출 방법 = 개발이익 * 25% ( 개별입지사업 ) 또는 20% ( 계획입지사업 ) = ( 준공일 공시지가 - 부과개시시점 공시지가 - 개발비용 - 정상지가상승분 ) * 부담률 ( 25% 또는 20% )

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※ 단, 개발제한구역 사업 시 납부의무자가 동 구역의 지정당시부터의 토지소유자인 경우 20%

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개발부담금 부과대상 면적

- 특별시 ,광역, 자치시의 도시지역은 660㎡이상

- 기타 도시지역은 990㎡ 이상

- 비도시지역 (관리지역, 농림지역), GB(그린벨트)는 1,650㎡이상 에 부과합니다.

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토지지목과 토지지목변경은 땅의 가치와 가격을 결정하는 중요한 요인으로, 토지 지목변경은 일정한 절차를 밟아 허가를 받아야만 공식적으로 바뀌기도합니다.

무엇보다 이것을 꼼꼼하고 정확히 확인 해야 하는 또 다른이유는 세금과 관련있기 때문입니다.

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상수원보호구역은 지목변경이 불가

 

상수원보호구역이라함은 상수도를 확보하고 상수원의 물이 유해불질로 오염되는 것을 막고자 지정한 법정지역을 이야기합니다.

상수원보호구역은 도시환경을 위해 절대적으로 개발이 금지될 만큼 공익성이 강한 용지로 개인적인 이익을 위한 옹도지역 변경이나 해제가 불가능한 지역입니다.

상수원보호구역에서는 원칙적으로 건물을 새로 짓거나 개발하거나, 숲을 마음대로 가꾸는 등의 행위를 할수 없습니다.

주택도 100제곱티너 이하의 소형주택만 건축할수 있습니다.

상수원보호구역내에서 집을 지을려면 세대원 중 한명이라도 그 구역에 6개월이상 주민등록이 되어 있어야 합니다.

 

주말체험농장은 농업인이 아닌 일반인도 할수 있습니다.

그러나 농지취득자격증명원을 발급받아야하며 취득한 농지의 면적이 1000제곱미터 미만 이어야 합니다.

 

만약에 주거지역, 공업지역, 상업지역 등 다른 지역에 농지가 있다면 면적을 합산하여 1000제곱미터(303평)미만이어야합니다.

면적합산은 1세대가 가지고 있는 모든 면적을 계산하는 세대별 합산으로 이루어집니다.

 

대지라도 빈터에 3년 이상 농사를 지을 경우 농지보전부담금을 낼 수 있으므로 비어 있다고 주인이 멀리 있고 관리가 안될 경우 자기 땅에 땅 주변 이웃들이 함부로 들어와 개간하거나 농사를 짓지 못하게 팬스를 춰 주어야 한다.

 

허가가 관건! 지목 변경 세부 절차

 

서류 제출뿐 아니라 지목 변경을 하기 위해선 까다로운 절차가 앞에 놓여 있습니다. 우선 ①개발행위허가를 받아야 합니다. 개발행위허가에는 농지전용허가, 산지전용허가, 건축 허가 등이 있습니다.

 

다음으로는 ②형질 변경을 실행합니다. 형질 변경이란 성토나 절토, 포장 등 경사진 땅을 평탄하게 만들거나 움푹 팬 땅을 메우는 일입니다. 임야를 농지로 바꾸기 위해 토질을 향상시키는 객토 작업도 있습니다. 형질 변경은 도시 지역은 대부분 1만㎡ 미만, 관리 지역과 농림지역은 3만㎡ 미만, 보전녹지·자연환경보전지역은 5000㎡ 미만 이내에서 개발이 가능합니다.

 

토지의 형질을 변경했다면 다음으로는 ③건축 공사를 시작합니다. 건축물을 지으려면 반드시 허가를 받아야 합니다. 특히 건축 시 진입 도로는 필수입니다. 그러므로 맹지라면 건축 허가를 받기가 매우 힘듭니다.

 

물론 도로를 새롭게 내는 사도개설허가 또는 남의 도로 부지를 구입하거나 인근 도로를 빌리는 지역권을 설정한다면 가능할 수 있습니다. 그러나 이 경우 금액이 많이 들 수 있습니다. 처음부터 토지 개발을 목표로 한 투자라면 맹지는 기피하는 편이 좋습니다.

 

건축이 끝났다면 준공 검사를 받은 후, ④관계 행정부서에 지목 변경 신청하면 됩니다. 지목 변경 신청은 지자체마다 다르니 농정과 혹은 민원과에 문의하는 것이 빠릅니다. 이후 지자체를 방문해 토지 이동 신청서에 지목 변경 사유를 기재해 신청 후 지적 공부를 정비하면 지목 변경이 완료됩니다.

 

지목 변경 후에는 지목으로 인해 증가한 가액을 과세표준으로 ⑤취득세 등 신고 및 납부하는 일도 남아 있습니다.

 

 

지금까지 지목 변경과 그 방법에 대해 알아봤는데요. 지목 변경은 성공하면 토지의 값어치를 올릴 가장 확실한 방법이나, 이론과는 달리 실제로는 무척 복잡하고 시간도 오래 걸리며 실행되더라도 취득세, 농지전용부담금 등 금전적인 문제가 걸림돌이 될 수 있으니 실행 전에 각별한 주의가 필요합니다.

 

지목 변경 전 건축사나 토목 설계사 같은 전문가와 상담하거나 또는 각 지자체 농정과나 허가과에 문의해 진행하는 것이 좋습니다. 게다가 만일 지목 변경을 목표로 토지를 구매한다면 그 땅이 농지전용허가나 산지전용허가, 건축 허가가 가능할지 반드시 파악하고 접근하는 것이 중요합니다.

 

허가가 나지 않았을 때 책임은 오롯이 자신의 몫입니다. 무턱대고 토지 인근 주민이나 공인중개사의 말만 믿고 토지를 구매하거나 지목 변경을 시도했다간 훗날 큰 낭패를 볼 수 있으니 신중하고 철저하게 준비하시기 바랍니다.

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