국유지 임대(매입)방법,온비드 국유지 임야 임대방법

국유지 임대(매입)방법,온비드 국유지 임야 임대방법

국유지 임대(매입)방법

부동산을 값싸게 사들이는 투자수단 몇 가지를 꼽는다면 법원 경매와 캠코 공매, 기업용 할인부동산과 은행 유입부동산, 급매 등을 들 수 있다. 그중에서 사람들은 법원경매 투자가 수익성면에서 가장 월등하다고 생각한다. 그러나 요즘 경매는 대중화 여파로 2~3회 유찰의 경우 높은 낙찰가와 높은 입찰경쟁률로 인해 생각만큼 크게 남지 않는 경우가 많다.

 

그러나 한국자산관리공사의 공매 부동산은 일반인들에게 덜 알려진 탓에 상대적으로 낮은 입찰경쟁으로 좋은 물건을 낙찰 받을 확률이 높다. 대중화가 덜된 탓에 턱없이 높은 값에 낙찰되지 않는다. 게다가 경매와 달리 특별한 전문지식을 요구하지 않는다. 공매물건은 대개 권리관계에 별다른 하자가 없어 안전하게 부동산을 매입할 수 있어 틈새 투자처로 매력이 많다.

 

경쟁 입찰을 통해 새 주인을 찾는 점에서 경매와 공매의 절차는 비슷하다. 다만 법원경매는 국가기관이 파는 부동산으로 재산별 성격구분이 없지만 공매는 공공기관인 자산관리공사가 재산별 성격에 따라 다양한 방법으로 매각한다. 투자자의 자금대와 투자 성향, 안정성에 초점을 맞춰 좀 더 값싸고 안전하게 투자할 기회가 널려있는 셈이다.

 

 

다양한 물건 중 일반인에게 인기가 높은 인기지역 아파트와 상가, 다세대·연립주택, 수도권 토지에서부터 골프․콘도회원권까지 다양하다. 온비드에서 ‘인터넷 쇼핑’하듯 검색하다보면 편리하고도 쉽게 물건을 고르고, 입찰할 수 있어 손쉽게 값싼 물건을 고를 수 있는 것이 공매물건이다.

 

공매 부동산 투자의 최대 장점은 안전하고 값싸게 사는 것이다. 유입자산과 수탁재산의 경우 법원의 경매과정을 거쳐 해당 물건에 있던 모든 복잡한 권리가 말소된 후 소유권이 이전되기 때문에 권리의 하자가 없다. 또 임차인의 문제나 소유권 이전의 책임을 공사가 도맡기 때문에 시간이 오래 걸리는 명도소송에 대한 염려도 없다.

 

압류재산은 법원 경매와 절차 및 과정이 유사하다. 세금체납 때문에 공매에 부쳐지는 압류부동산은 명도합의가 안될 경우 소유자나 세입자를 내보낼 때 명도소송을 거쳐야 하고 대금납부 편의제도가 없지만 수익성면에서 월등하다. 공급물량이 경매물량에 버금갈 정도로 많은 편이고 낙찰가율도 70% 선이어서 시세에 비해 20~40% 가까이 싸게 살 수 있다. 단독주택과 다가구주택의 경우 낙찰가율이 60% 선을 보여 경매보다 싸게 낙찰 받을 수 있다.

 

■ 공매 종류 따라 메리트 다양

‘유입자산’은 금융기관의 구조개선, 공사가 경매를 통해 취득한 재산 및 부실징후 기업체 지원을 위해 기업체로부터 직접 사들여 다시 일반 수요자들에게 매각하는 부동산이다. 대체로 공사 유입가격의 70~80% 선에 낙찰되거나 그 이하 가격에 낙찰 받는 경우도 흔하다. 특히 집 비우기를 공사에서 전적으로 맡아 해준 뒤 공매시장에 내놓는 경우가 많아 복잡한 권리관계에 대한 부담이 없다.

 

‘수탁재산’은 일반매매와 비슷하다. 통상 기업의 비업무용 재산을 말하는 데 금융기관 및 기업체가 소유하고 있는 부동산을 공사가 매입을 위임해 일반인에게 되판다. 공개입찰과 수의계약 모두 가능하다. 금융기관 소유물건이어서 대출조건이 유리하며 권리관계가 깨끗한 편이다. 명도관계도 금융기관이 알아서 해준다. 매매대금의 분할납부가 가능한 데다 급매가 이하에 매입이 가능한 장점이 있다.

 

‘국유재산’은 국가소유의 부동산을 자산관리공사가 임대 및 매각입찰에 부치는 부동산이다. 서울․수도권의 경우 1억 원 미만, 지방의 경우 5천 만 원 미만의 국유재산 중 국가가 활용하지 않는 재산 중 일부 부동산은 공개매각하기도 한다. 주로 상가나 택지, 농지 매물이 많고 권리금 없이 사용료만 내고 1~2년 임대할 수 있어 종자돈이 없는 자영업자나 개인사업자에게 유리하다.

 

‘압류재산’은 세무서나 자치단체가 체납세금을 회수하기 위해 압류한 재산을 자산관리공사가 위탁 매각하는 것이다. 물건의 종류가 아파트와 상가, 토지 등 다양해서 실수요자 뿐 아니라 일반 투자자들이 많다. 한번 유찰될 때 10% 값이 떨어진다. 통상 주거용 부동산은 낙찰가율이 70%대, 상가 등 비주거용 부동산은 40~50%대, 토지는 70%대에 낙찰된다. 경매와 거의 유사하기 때문에 투자자가 권리분석을 별도로 해야 하는 부담이 있고 명도책임이 매수자에게 있다.

 

■ 아파트 ‘압류’, 상가 ‘유입’자산 유리

공매는 자산관리공사의 인터넷 사이트 ‘온비드’(www.onbid.co.kr)를 통해서만 이뤄진다. 각 시도단위 현장입찰 방식으로 이뤄지던 공매업무를 인터넷으로 통합했다. 공매에 참여하려면 인터넷상에 회원으로 가입한 뒤 금융회사에서 온라인 금융결제를 위해 발급하는 공인인증서를 등록해야 한다. 따라서 어느 정도 전자입찰 방식을 익힌 후 투자에 나서야 한다.

 

공매 재산별 성격에 따라 장․단점을 먼저 파악하면 물건 선택의 폭을 넓힐 수 있고 높은 시세차익을 올릴 수 있다. 아파트 실수요자는 압류재산이 유리하다. 물량이 풍부해 물건선택이 용이하고 차익도 경매에 버금간다. 임대수입을 얻으려면 유입자산이 유리하다. 유입자산 중에는 안정적인 임대수입이 보장되는 근린생활시설이 많이 포함되어 있고 구입자의 경제여력에 따라 할부납부를 이용할 경우 높은 임대수익을 얻을 수 있다.

 

소규모 창업자나 개인사업자는 국유재산 임대물건 입찰을 노릴 만하다. 특히 창고나 물류창고, 점포 등을 소액의 사용료만 선불로 납부하면 주변 임대가의 절반 값에 임대할 수 있어 눈여겨볼만 하다. 공매 토지 또한 시세차익이 크고 물건선택의 폭이 넓다. 자투리 토지나 농지, 전원주택이 가능한 임야 등이 한 달이면 수 백 건씩 쏟아진다. 온비드 상에서 투자자가 맞춤물건을 등록해 놓으면 메일을 통해 원하는 물건을 추천해 보내주기도 한다.

 

장래 불투명한 부동산시장에서 기회는 기다린다고 오는 것이 아니다. 캠코의 공매 시장을 통해 같이 싸고 좋은 부동산을 찾기 위해 꾸준한 관심과 노력을 기울여 접근하면 얼마든지 투자성 높은 부동산을 고를 기회가 있다.

 

공매는 인터넷 입찰로 진행되기 때문에 물건 검색과 입찰이 모두 온비드 홈페이지에서 가능하다는 점이 편리하다. 입찰 때에는 입찰 보증금 10%만 준비하면 되고 낙찰될 경우 2개월(1,000만 원 이상 물건) 안에 대금을 준비하면 된다. 그러나 공매는 명도책임이 100% 낙찰자에게 있다는 점에 유의해야 한다. 경매는 권한이 없는 모든 점유자에 대해 법원이 인도명령(강제집행)을 하지만 공매는 명도소송을 통해야만 강제집행을 할 수 있다.

 

 

권리분석 역시 중요하다. 경매와 달리 공매는 숨어있는 까다로운 권리분석 상의 어려움이 있다. 공매는 집행관이 임대차 등 현황조사를 직접 하지 않기 때문에 목적 부동산이 소재한 해당 주민센터에 방문해 전입세대 열람을 반드시 해야 한다. 대항력이 있는 세입자가 후순위로 밀려 보증금을 다 받지 못할 경우 낙찰자가 추가로 보증금을 돌려줘야 하는 일이 있을 수 있다. 입찰 전에 해당 부동산을 방문해 임차인 조사와 함께 꼼꼼히 권리분석을 마쳐야 한다.

 

 

국유지란?

국가가 각종 사용목적에 공여하기 위하여 관리하고 있는 토지를 말하며.. 공부(등기부, 토지대장, 임야대장) 상에 소유자가 국(國)으로 등기, 등록된 토지를 말합니다.

 

우리나라의 국유지는 전 국토의 24% 정도이며 이 중 65%가 임야입니다. 또 국유림은 전체 산림의 약 20%를 차지하고 있습니다.

 

등기부등본에서 국유지를 확인하기 위해서는 우선 '대법원 인터넷등기소'에 들어가야 한다. 그리고 '등기 열람 / 발급 ' 에서 알고자하는 주소를 입력하면 대상부동산에 대한 정보가 나온다. 이때 소유자가 '김**' 등으로 되어있으면 사유지일 가능성이 높지만, '한*******'인 경우에는 단체일 가능성이 높다. 더불어 앞서 말한바로 '*' 별이 하나만 표시되어있으면 국유지임으로 지자체에 문의하여 매입과 임대에 대하여 문의하면 될 것이다.

 

국유재산(국유지, 국유림, 건물 등)은..

국유재산의 모양, 넓이, 위치, 규모, 용도 등으로 보아 매각하는 것이 유리하다고 판단되는 경우에 국유재산 관리 계획 심의를 거쳐 매각할 수 있습니다.

 

Q1 : 국유지를 대부하고 싶은데 우선권을 얻을 수 있는 방법이 없나요?

→ 국유지 대부는 ‘일반경쟁 입찰(온비드 전자입찰)’방식이 원칙이므로 우선권은 없다.

다만,

1.주거용으로 대부하는 경우,

2.경작용으로 실경작자에게 대부하는 경우,

3.두 번에 걸쳐 유효한 입찰이 성립되지 않은 경우,

4.그 밖에 경쟁 입찰에 부치기 곤란하다고 인정되는 경우에는 수의계약이 가능하다.

 

Q2 : 국유지인지 모르고 사용한 땅, 변상금 부과 취소되나요?

→ 국유지를 무단 사용한 경우,

그것이 선의든 악의든 그 여부를 떠나 변상금 부과 대상이 된다.

개중에는 “그거 좀 썼다고 국가가 이렇게 야박하게 구나?

국가 땅이면 국민의 재산이고, 나도 국민의 일원인데 변상금이라니?”라고 그러나

국유지는 국가의 재산이자 국민의 재산이다.

개인적인 용도로 사용할 수 없지만 사전허가를 받고 국유지를 사용한다면

정상적인 대부료의 20% 할증되는 변상금을 물지 않아도 된다.

또한, 등기부등본 확인을 통해 소유자를 반드시 확인할 필요가 있다.

 

Q3 : 국유지를 보다 저렴하게 사용할 수 있는 방법은 없나요?

→ 국유지를 ‘저렴하게’ 대부받으려면 개별공시지가가 인근에 비하여

상대적으로 낮은 국유지를 찾아보는 게 좋다.

또 연간 대부료가 100만원을 초과할 경우, 연 4회 이내에서 1년 만기 정기예금의

평균 금리수준의 이자만 납부하면 분납도 가능하다.

또한, 전자자산처분시스템인 온비드를 통해 인터넷으로 국유대부물건을

저렴한 가격에 낙찰 받을 수 있다.

특히, 대부입찰공고물건이 2회 이상 유찰되면 최초 대부예정가격의 10%씩

대부료가 줄어들어 최초 입찰가격의 20%까지 싼 가격에 이용할 수 있다.

Q4 : 사전에 허가만 받는다면 누구든지 국유지를 사용할 수 있나요?

→ 국유지는 크게 도로, 하천, 문화재, 청사 등을 포함한 행정재산과

그 이외의 일반재산으로 나뉜다. 이중 행정재산은 원칙적으로 매수나 임대가 불가능하다.

반면 일반재산은 대부입찰을 통해 가능하다.

또한, 행정재산은 공적 용도가 소멸됐다는 의미의 “용도폐지”

즉, 일반재산으로 전환이 된 이후 임대나 매수가 가능하다.

해당 토지가 대부 등이 가능한 토지인지 알아보려면 토지등기부등본을 확인해보면 된다.

해당 토지의 등기부에 관리청이 “기획재정부(구 재정경제부)”로 표시 되어 있다면,

일단 대부검토 대상이 될 수 있으므로 한국자산관리공사에 문의하면 된다.

 

 

국유지(국유재산) 대부(임대)

국가와 계약을 체결한 후 사용이 가능하며, 임대차 계약과 유사한 것으로 국가 소유 일반재산 임대하는 것을 대부라고 말합니다. 국유재산에는 일반재산과 공유재산이 있고, 이 중 일반재산만 민간에게 대부 및 매각을 합니다.

 

국유지 임대 방법

1) 원칙 : 공개경쟁입찰 방식

2) 예외 : 수의계약 방식 (법률 등에 규정되어 있는 경우)

예) 토지의 모양 좁고 길어서 인접 토지와 합필이 불가피한 경우, 인접 토지 소유주 등 이해관계인에게 수의계약 형식으로 대부합니다.

 

국유지 임대절차

재산 정보공개 -> 담당자 상담 -> 대부(임대) 신청 -> 수의 및 입찰(대부계약 체결) ->사용(계약 만료 후 반환)

* 낙찰자 결정 : 대부(임대) 예정 가격 이상으로 유효한 입찰이 성립된 경우에 한하여 그중 최고가액의 입찰자를 낙찰자로 선정합니다.

* 수의계약의 경우에는 입찰공고 및 입찰 참가 절차가 생략됩니다.

 

임대 기간 및 임대료

사용 목적에 따라 1년에서 10년,

대부(임대료) 료는 재산가액(공시지가를 기초로한 부동산 산정가액)의 2-5% 단, 기초 수급자나 경작용(농사용) 대부료는 재산가액의 1% 이상과 최근 공시된 해당 시, 도의 농가별 단위 면적당 농업 총수입의 10분의 1에 해당하는 금액 중 적은 금액으로 정합니다...

 

임대료는 일년에 한번 선납으로로 내는걸 원칙으로 합니다.

 

온비드에서 국유지 임야 임대하기

온비드 바로가기 ☞ www.onbid.co.kr/

온비드 메인

 

온비드 공매 사이트 사용방법으로는 아래와 같이 서비스를 지원을 하고 있습니다. 아래의 보이시는 방법 대로 물건 조회를 한 다음 입찰을 진행을 하는 방식이 있는데요. 온비드 홈페이지 자체에서 설명이 잘 되 어있으니 동영상을 시청하여 방법을 확인을 하시면 되겠습니다.

 

 

국유지를 임대(대부) 받기위해서 위에 온비드 사이트에 들어가셔서 회원 가입을 하신다음에

 

 

 

정부재산정보공개를 클릭하면 국유일반재산물건이 나옵니다.

 

 

여기에서 토지를 선택하시고 임야나 전,답등 용도에 맞게 지목을 선택하고 찿고자 하는 지역을 기입하신후

매각제한재산이 임대(대부)를 말하는 것이니 매각제한재산을 선택후 검색을 하면

 

 

위와 같이 국유지 임대(대부) 물건들이 검색됩니다.

 

여기서 관심있는 물건을 클릭하면 물건에 대한 자세한 정보를 얻을수 있습니다.

 

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