농가주택 신축 허가조건

농가주택 신축 허가조건

현재 살고 있는 도시의 1주택을 유지한 상태에서 양도세 비과세 적용을 받기 위해서 농가주택 건축을 원하십니다. 도시의 일반주택과 농가주택은 별개의 주택으로 1가구 1주택 적용으로 양도세비과세 적용을 받습니다.

 

농가주택은 「농어촌주택 개량 촉진법」에 의거 농어촌주택은 읍·면 지역 중 상업지역 및 공업지역을 제외한 지역과 광역시 및 시 소재 동 지역 중 주거지역·상업지역 및 공업지역을 제외한 지역에 위치하고 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물로 정의하고 있습니다. 다시 말해 농어민을 위한 주택입니다.

 

농가주택 허가조건

 

 

1) 농업인의 자격요건을 만족시켜야 합니다.

2) 농업에 의한 수입액이 전체 수입액의 50% 이상이어야 하는 세대주 또는 세대원 절반 이상이 농업 종사자이어야 합니다.

3) 농업에 관한 사업자등록증은 가능하나 다른 사업자등록증은 없어야 합니다.

4) 지역의료보험 가입자이어야 합니다.

 

 

농가주택 혜택

 

1) 660㎡ 이내의 농지 전용 시 전용부담금이 면제됩니다.

① 공시지가의 30% 이내 전용부담금 면제

② 공시지가 상한은 ㎡당 5만원까지 적용

2) 100㎡ 이하로 건축 진행을 할 경우 취등록세가 면제됩니다.

3) 농림지역 중 농업진흥구역(절대농지) 내에서도 농가주택 건축이 가능합니다.

 

농업인의 자격 요건

 

농업인 자격조건/혜택,농업인 확인서 발급규정

 

농업인 자격 확인 방법

 

농업인 확인서 발급 규정 (농림축산부 고시 제2016-85 제3조 농업인 확인 신청서)에 의거

법 시행령 제3조 제1항에 따라 농업인 확인을 받고자 하는 사람은 거주지 관할 국립농산물품질관리원에 농업인 확인을 신청할 수 있다.

 

농가주택 건축 후 매도 시 유의사항

 

1) 농업진흥구역에 농가주택을 건축하여 매도 시에는 농업이 이 아닌 일반인에게

매매 임대할 수 없다.

 

2) 상속인 경우에는 자격 유무는 상관이 없지만, 상속 후 매도나 임대는 자격요건을 갖춘

농어업인에게만 할 수 있다.

 

3) 농업보호구역이나 농업진흥구역 밖에서는 농가주택 건축 후 5년 이내는 자격요건이

적합하지 아니한 자에게 처분 시 용도변경 승인을 받아야 하며 5년이 경과된 경우에는 자격요건이 필요 없다.

 

4) 농가주택으로 상용된 지 5년 이내 일반주택 등으로 사용하거나 비농업인 등에게 매도하고자 할 경우 용도변경 승인을 받아야 하고, 농업진흥지역 내에서의 행위 제한 규정에 저촉 되는지의 여부 등을 검토해야 하며 (농업진흥구역에서는 일반주택으로 전용할 수 없다.)

용도변경 승인이 가능할 경우 용도변경 승인을 신청하는 자에게 감면되었던 농지보전부담금을 부과한다.

 

5) 농업인이 농지를 농가주택으로 전용할 경우 신고 대상이 등 허가대상이든 모두 농지보전부담금이 면제된다.

 

6) 농업인의 요건을 갖추고 8년 이상 자경농(직접 농사)를 하면 양도소득세도 면제된다.

 

 

농가주택 신축절차

 

1, 농지전용신고

 

- 농지 관활(시,군,면사무소등) 산업계에 신고 하여야 하며 서류는 집을 짓고자 하는 토지의 토지대장만 가지고 신분증만 가지고 가면 산업계에서 다른 모든서류을 같이 작성 해줍니다.

-민원기간은 14일 이며 산업계에서 현장 답사을 나오며 그 때 그자리에

구조물이나 형질이 변경되어 있으면 문제가 됩니다.(하지만 대부분 안나옴)

 

 

2, 개발행위허가

 

- 농지전용신고증을 가지고 군,시청 지역개발과 에서

개발행위 허가을 받아야 합니다.

- 민원기간은 3~7정도 입니다.

 

3, 경계측량및 분활 측량

 

- 지적공사에 의뢰해 측량을 합니다

- 개발행위범위 만큼 분활하여 그안에다 건축을 신축하여야 하며

조금이라도 그범위을 벗어나면(내땅이라도) 추후 허가가 취소됨.

- 군청,시청에 지적공사가 직원이 상주해 있음(한국지적공사)

 

4, 건물신축

 

-개발행위허가서에 지정한 기간 까지 건물을 신축하여야 하며, 기간이 연장될시에는

재 신고을 하여야 합니다.-지역개발과에서

 

5,현황측량및오수합병정화조 필

 

-집을 다 지으면 집이 전용허가지역내에 건축했다는 현항측량을 꼭 해야 합니다.(지적공사)

- 오수합병정화조을 지자별 기준과 집의규모에 맞는것을 설치 하고 필증을

받아야 합니다.(허가된 정화조 업체)

 

6, 건축물등록 신고

 

- 해당 면,군,시청에 건축과에 신고 하여야 하며

위 5번에서 한

현항측량성과도

정화조 필증

개발행위 허가서

토지대장

주택설계도(지자제 마다 직원이 직접 그려주는곳이 많음)

신분증, 도장

-민원 기간은 14정도 이며 직원이 직접나와 실사을 합니다.

 

7, 취득세와등록세 자진신고

 

- 건물물등기가 되면 취등록세 자신신고서 가 우편으로 통지되며

그것을 가지고 군,시청에 가서 건축물대장(미등기서)을 띠어서

취,등록세 창구에서 고지서을 발부 받습니다.

(취,등록세는 건축물 고시가의8% 라고 합니다)

-취득세는 건축물대장신고 시부터 30일 내에 납부 하여야 하며 등록세는

건축물보존등기 이전 까지 납부 하여야 합니다.

 

8, 지목변경

 

- 건축물 대장 1부

- 개발행위서 1부 을 가지고 지적과에서

지목변경신청을 하여야 합니다.

-지목변경에 대한 취득세 을 내어야 합니다.

(지목변경으로 인한 가치상승분,고시가기준, 취등록새 창구서 고지서발부)

 

9, 건축물보존등기

 

- 건축물등기는 해당 등기소에서 하며

건축물대장

주소이력이 있는 주민등록초본

등록세 완납영수증

도장,신분증

대법원 필증 (9000원)군청증지 파는곳에서 삼

 

 

농가주택 부대 공사비용

 

전기공사

전기공사는 크게 외부(외선)와 내부(내선)공사로 구분된다.

한전주까지의 전기선 가설(한전주, 변압기 설치 포함)에 필요한 설계 및 외부공사는 한전에서 시행하는 것이며 외부전기인입공사를 할 때 현장 200m 이내에 한전주가 있다면 전기인입비는 부가세포함 150,700원이며, 보증 예치금은 200,000원(용량 3㎾ 기준이며 용량이 늘어나면 보증금도 증가함)으로 합계 350,700원을 한전에 납부해야 하며 임시용은 350,700원에 설계조정공사비가 추가된다.

 

한전주까지의 거리가 200m 이상이면 1m당 51,700원씩 비용이 추가되며 최종 한전주에서 집까지의 전기배선 설계 및 전기계량기 부착과 전기선 연결은 건축주가 선정한 전기공사면허업체가 시행한다.

 

전기 신청은 개인 또는 전기공사면허업체가 대행할 수 있지만 내선설비공사는 전기공사업체에 의뢰하도록 되어 있으므로 전기신청업무까지 포함하여 의뢰하게 된다.

 

건축주는 전기공사면허업체에게 대행을 의뢰하고 비용만 지불하면 되며, 아울러 건축공사시 전기를 사용해야 하므로 사전에 임시전기를 사용할 수 있도록 요청해야한다.
전기공사면허업체에서는 주택내 배선공사는 별도로 하고 전기신청비용을 30∼35만원 정도 받고 있다.

 

또한 내부전기공사 중 배전판에서부터 실내조명,콘센트 등의 공사는 건축공사비용에 포함하는 것이 일반적이며 외부인입공사는 건축공사비용에 포함하지 않는것이 보통이다.
내선, 외선 공사가 모두 끝나면 계량기가 제대로 설치되었는지 한전에서 점검한다.

지하수 개발
지하수 개발에는 인허가 비용을 포함하여 소형관정은 150만원, 중형관정은 500~600만원, 대형관정은 1,000만원 가량이며 지역의 여건과 업체에 따라 다를 수 있다.
소형관정비용 150만원은 착정비, 내외관자재,인허가 및 수질검사비, 모터펌프,모터보호공이 포함된 비용이며, 지하수 개발에 있어 이 사항들이 포함된 금액인지 확인하는 것이 좋다.

지하수를 개발하는 경우 동력장치가 없을 때는 신고와 허가 과정을 거치지 않아도 되지만 동력장치가 있을 경우 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜이하면 신고만으로 가능하고 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜를 넘으면 허가를 받아야 개발할 수 있다.

하수도 공사

하수도 공사는 배출이나 매설 조건이 양호하다면 맨홀공사와 상수도 인입공사를 포함하여 동시에 진행하는 경우 50~60만원 정도이다.

 

가까이에 배출할 곳이 없다면 인접토지의 지하로 매설해야 하는 경우가 있는데 이 때 반드시 토지주의 사용승낙을 받은 후에 시공해야 한다.

 

특히 입지선정에서 주변 지목이 구거라하여 무턱대고 하수시설 설치가 가능하다고 간주하면 큰 봉변을 당하는 경우가 종종있는데 우수(빗물)의 구거가 가능하며 농업용수로의 구거는 큰 봉변당하니 주의해야한다.

정화조 공사
정화조는 그 지역에 하수종말처리시설이 있는 곳이라면 관로까지 연결하는 비용이면 가능하지만 대부분 시골의 단독주택은 30평까지는 5인용 1톤의 오수합병정화조(20ppm미만)를 설치하게 되며....

 

비용은 오수처리시설(정화조) 50만원과 포크레인 사용료 35만원, 인건비 35만원(배관공 1인, 보조 1인), 배관자재 약 10만원, 인허가 대행료 및 경비 약20만원 등을 포함하여 150~200만원 가량이다.

 

30평 이상 75평 미만의 주택은 10인용(2톤) 오수합병정화조를 설치해야 하며 20~30만원 정도의 비용이 추가된다.

그러나 수변구역이나 자연환경보존지역, 수질보전특별대책지역1권역 같은 곳은 10ppm미만 처리능력의 오수합병정화조를 시공해야 하며 비용은 250~300만원 가량 들어간다.

해당 전문업체에 의뢰해야 하는 것

 

- 농지전용 : 토지인근의 토목측량사무소
- 전기(외선)공사 : 토지인근의 전기공사면허업체
- 지하수개발 : 토지인근의 지하수업체
- 가스설치 : 토지인근의 가스업체
- 측량 : 해당지적공사
- 건축인허가 : 토지인근의 건축사사무소

 

 

※ 관련비용 예시

예를 들어 200여 평의 전(또는 답)을 농지전용하여 25평의 주택을 신축하는 경우의
관련비용은 다음과 같습니다.

 

① 농지전용비 : 공시지가의 30%
②측량 : 분할측량비 16~25만원, 경계복원측량 25~40만원,건물현황측량 15~22만원
(경계가 확실하고 민원이 발생하지 않는다면 건물현황측량만으로도 가능)
③ 채권 구입 기타경비 : 약20만원
④ 농지전용 대행비 : 150~200만원
⑤ 건축인허가 대행비 : 150만원~200만원
⑥ 전기인입비용 : 60만원
⑦ 지하수개발 : 150만원(인허가, 수질검사, 자동모터 포함)
⑧ 정화조 : 오수처리시설 5인용 150만원
⑨ 배관공사 : 50만원

상기 비용산출은 지역 및 건축자의 능력에 따라 차이가 있을수 있다.

 

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